分析房地产市场价格,分析房地产市场价格的方法

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于分析房地产市场价格的问题，于是小编就整理了3个相关介绍分析房地产市场价格的解答，让我们一起看看吧。

1. 作为一个买房人，想问下房地产楼盘的价格是怎么制定出的？
2. 二手房均价连跌，楼市会相应降价吗？
3. 楼层不同，房子的价格也不同，开发商究竟是怎样给楼层定价的？

作为一个买房人，想问下房地产楼盘的价格是怎么制定出的？

这个是根据开发商那地价格和预算成本等综合起来为依据，而后报给***部门审核，由***部门审核后定出房子价格，这个过程有很多细节在里面，不是开发商想定什么价格就定什么价格，也不是开发商想什么时候卖就什么时候卖。

再下就把基础常规的房源价格制定方法简要说下，也只能是简要的说，因为不管哪一种，展开来说都是非常具体的事情了，都可以开课讲了

1、成本导向定价法

顾名思义了，这是非常好理解的方法。那就是把所有的成本核算出来，然后平摊到销售的单位面积。

实际销售价格，就以这个成本为基础，细分则有

1.1成本加成定价法：单位成本X(1+百分比）

1.2目标定价法：(总成本+目标利润）/可售面积

2、市场导向定价法

要想知道房地产楼盘价格的制定，我们就要先看楼盘的建设过程。

首先，***出让土地使用权―开发商叫价竞拍―图纸设计、审批、建设材料***购、搬运、人工，其中所包含的单位有建设单位、勘察单位、设计单位、承包单位、施工单位、监理单位几大类。―后期的房屋售卖（中介）―就连强硬的开发商和后期物业都是抬高房价的原因之一。

来个最简单直接的描述吧，***设拍地花五千，建设人力物力花三千，销售花一千，那么房价就是一万起步。这也就为什么好地段房间高的原因――起步就很高。

二手房均价连跌，楼市会相应降价吗？

房价下跌你想多了，这是套路。前不久不是说房价恶意下跌要追究责任吗？房价善意上涨还是允许的，你看看周边哪有下跌的房价，到处都在上涨。房子这东西就是神奇，你越涨越有人买，生怕买不到；你一跌真还没人买了，或许买房之人还会找你开发商闹事。

限购限售部分冻结了资产流动性，使改善置换型住房交易陷于停滞，而刚需随着棚改规模缩小而减少，二者共同导致二手房从有价无市到降价无市。这必然传导到一手房市场。使一手房销售趋缓，不得不降价促销。一城一策授予地方调整政策的权力。随着房地产行业整体下滑的加剧，势必有一波放松调控，稳定房价的操作。至于作用如何，需要看出台的时机。过早疑无必要，太迟了恐将铸成无力回天之势。

房价下跌是必然的事情，不论***如何出台政策，开发商如何策划推广，除非央妈大量的印钞出来让人民币贬值，否则，房价必掉必掉必掉（尽管我也是房产持有者，内心希望稳定，但这不是我能决定的事情）。

如今，房产持有者缺钱的人太多，经济形势不好，大家又失去了固定的经济来源，这就让很多人失去了供房能力，也就意味着要卖房的人会很多，而需求量却远远不足。

房价在过去来说，除了各种政策以及开发商楼盘的自有条件之外，有两个典型的规律就是

一、如果，可卖可不卖的人占有率在75%以上，房价会持稳，可惜，现在可卖可不卖的人目前还达不到30%，那些资深房产投资家早已经***离场，大量的房产已经被普通百姓接盘！

二、对于任何一件商品，在大家手上都有钱的时候，不论是否有实际需求与价值，大家认为它会涨价它就一定会涨价，大家都认为它会跌价它就一定会跌价，况且现在是大家都认为它会跌价，大家手上还没钱。

欢迎关注我，一同探讨新形势下的房产投资方向，把握新的投资机会🙏

目前国家释放的信号有

1、房住不炒的定位不变，不会因为楼市降温而放松

2、一城一策，各地有各地的楼市政策

3、健康平稳的发展，楼市占据我国重要经济地位，短时间内可能会少许的涨跌，但是不会大涨大跌导致不良的后果，[_a***_]的长期房价还是看需求

4、农村土地确权

深圳二手房降低增值附加税***楼市交易

所以可以判断出短期内房价会有下跌，但是不会大跌，但是长期房价还是看人口土地需求

说句心里话，目前市场上想要房价下降的人大有人在，但是想要房价继续飞涨的人更是数不胜数。按照国家的政策来说，稳定是大方向，对于北上广来说，尤其是北京来说国家的政策是控制人口的增长，一旦没有人口增长的红利，再加上随着社会的发展人类社会的衣食住行中的食和行对劳动力的需求的降低，相当一部分人会外溢到准一线城市或者二三线城市，还有就是亚洲人特有集群效应的影响、中国的城镇化的进一步深化，人口也会往大城市集聚，这样的结果就会导致一线城市房价整体有下降的风险，二三线城市有继续上行的压力，根据各个地方的不同四五线城市稳中有降。

不过对于刚需族来说，什么房价降不降都是白扯，买房的最好时机永远是现在！

楼层不同，房子的价格也不同，开发商究竟是怎样给楼层定价的？

言简意赅～一楼、二楼如果带花园的话，贵。然后从三楼标准层开始递增，顶层有阁楼最贵！如果没有阁楼，或者超过二十层、有的也会在特定楼层递减。总之、没有花园的一层二层三层不赚钱。三层往上开始赚钱，车库和底商赚钱！

每个楼盘定价模型不同，按不同系数定价。

比如，楼层高的地方看到江景，这样房子就会在几楼能看到江景开始定价系数变高。

普通情况下，都会***用“倒金字塔模式”定价模型。一楼价格最低，当然如果一楼带花园，可能定价比2-5楼价格高。这个都会有一套系数表。每个楼盘都会给你看系数报价表的。

也不是顶楼最好，越高越好

现在普遍***用“橄榄式定。

所以，每个楼盘情况不同，定价系数不同。。大部分中高层价格最贵。

做为一个曾经专门做定价的人，来回答下这个问题。

第一，景观不同，价格不同。

如果是望江景、湖景、山景、城市景观等，则基本上是楼层越高越贵。顶楼除外。

如果外面没啥景观可望，主要看小区园林，则基本上3-8层左右价格是最贵的。向上向下价格都会低一些。

第二，朝向不同，价格不同。

南向和东南向的价格是最贵的，东向和北向其次，西向最便宜。

当然，朝向和景观要结合起来看。如果南向看城中村，西向看海。那么西向的房子贵过南向的房子，也是有可能的。

第三，普遍而言，天地楼价格偏低。

天地楼也就是指顶楼和一楼。顶楼主要是担心漏水，另外就是夏天隔热效果差一些。一楼主要是潮、蚊虫多，担心高空扔物等。

当然，如果一楼有花园，顶楼做成复式，那价格又不一样了。

我是曾英杰，专注研究粤港澳大湾区的地产老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注、留言、提问和交流。

开发商给楼层定价过去主要***用“倒金字塔定价法”，什么意思呢？就是楼层单价逐层上升，但这有个缺陷，那就高楼层往往卖的慢。

在房地产发展过程中，开发商通过销售数据，市场调查了解，***用了“橄榄型定价法”。什么意思呢？就是根据客户选择最为集中的楼层进行定价，以该楼层为基准向上向下按一定系数进行递减。

当然，有些开发商定价过程中也会考虑国人的传统观念对含四的楼层或者十八层进行一定的降价。

到此，以上就是小编对于分析房地产市场价格的问题就介绍到这了，希望介绍关于分析房地产市场价格的3点解答对大家有用。