房地产项目内部因素分析,房地产项目内部因素分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产项目内部因素分析的问题，于是小编就整理了5个相关介绍房地产项目内部因素分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 决定房地产价值的因素有三个？
2. 深圳调查结果未发现不良现象，深圳楼市火热的原因到底在哪儿？
3. 为什么房产价格这么高，仍然有房地产公司倒闭？
4. 一套房那么贵，为啥房企还负债上万亿？钱去哪儿了？
5. 为什么现在的房子流动性越来越差？

决定房地产价值的因素有三个？

影响房地产价格的因素：

房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。

根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

深圳调查结果未发现不良现象，深圳楼市火热的原因到底在哪儿？

深圳楼市3月起，魔幻氛围愈发浓厚。

深房中协调研发现，从3月起深圳放盘量出现较大增加，这一操作手法疑似股市中庄家抬价出货，意在引导原本存观望态度的刚需购房者恐慌入市。

▲图片来源：深房中协

“魔幻楼市里，人为炒作的因素‘功不可没’。”比如：机构化炒房团，炒作楼盘，拉高出货；部分看空后市的业主，准备高位***；侥幸业主，跳空开价，试水市场深度。

▲图片来源：深房中协

跳空高开的魔幻报价，更近乎饮鸩止渴，少数人止渴，大多数人饮鸩。“八卦岭片区经纪人就曾经反馈，之前单价8、9万元/㎡的时候，都还有正常的成交，自从3月底突然涨到11、12万元/㎡的时候，基本上就不再成交了。”中原地产显示，八卦岭鹏基公寓，挂牌均价114286元/㎡，无成交记录。

▲图片来源：中原地产Q房更有代表性，八卦岭鹏基公寓，当前挂牌均价83792元/㎡。

当全国楼市低迷的时候，深圳楼市却能够保持火热，这里面的原由，蒋老师总结了3点：

深圳，作为粤港澳大湾区的核心城市，中国改革开放的先锋，特区成立时间不足40年，但是人口已经从3万人，涨到了2000万（实际管理人口超过了2000万），深圳已经连续多年，常住人口增量位居全国第一。

大家要知道，商业的核心就是人、需求、购买欲望。

深圳房价一路飙升，背后的逻辑很简单，就是每年来深圳的人太多了，大概是50万-60万。有人的地方就有需求，就会有购买欲望，当需求在不断增加的时候，价格上涨的概率就加大了。

深圳面积是19***平方公里，只有广州的四分之一，北京的八分之一，上海的三分之一。

而深圳的实际人口却超过了2000万。深圳目前已经没有可以开发的土地了，基本上都是围绕着旧城改造，以及填海造陆，但是这两个项目，都是非常缓慢的，土地供应不足，需求上涨，导致房价上涨，这是必然的。

价格还跟一个因素有关，就是这座城市人们的整体购买力，深圳因为发展速度快，聚集了许多优秀的企业，比如腾讯、华为、万科、大疆创新等等，这些企业有许多高薪职员，那么购买力肯定是很强的，为什么深圳南山的房子最贵，原因很简单，因为南山都聚集了许多高新技术企业，这些企业的员工，工资都很高，所以，房价自然贵。为什么龙岗房价低呢？因为龙岗的产业定位，没有南山高端，所以导致该片区的购买力不足南山，所以，房价相对低一些。

所以，一座城市的产业定位、人才定位，经济定位，决定了这座城市的房价趋势。

深圳调查结果未发现不良现象，应该说官方在书面的流程审查上肯定是没发现问题的，每一笔资金的流向都在合规的范围内，这个结论是要经得起调查的。

银行真金白银是放出去资金了，这笔钱是做什么用的，是维稳的。疫情期间工厂不开工，但生活还要继续，底层的工人还是要吃饭的，而企业在社会停摆期间也是没有现金流的，它怎么负担日常的工资开支，靠老板们的家底也是撑不了几天的，短期银行放放水，小老板们先顶住。这是银行的社会责任，哪怕它明知这些钱有些是收不回来的，它也要做这个事。

那么资金在流向的方向上，银行也会有一定的考究，明知是亏损，少亏一些也是好的，银行天然希望有担保物的，现在的环境下还有什么比房产更好的抵押品。有房产担保，有真的企业运营，银行放款给企业救命。

流程没问题，合规审查也没太大漏洞，资金[_a***_]这块钱多转几圈就可以了。钱到了社会上，除了维持企业基本的开销外，总会有一些富余，在资本家眼里，钱是生产***，它天然流向一切可以产生利润的地方，把钱放在银行发霉不可容忍的。有套利的机会，它必然流向指定的市场。

我一直认为高房价是一个合力的结果，一群炒家联手可以短期炒高一个城市的房价，也可以长期炒高一个小区的房价 ，但长期炒高所有城市的房价，那一定不是炒房团干出来的。房价都是被炒房团炒高的，这好像是很多人的认知。

有人说给工人发工资的钱是好钱 炒房子的钱是坏钱，那我炒了房子赚了钱后在给工人发工资，这是好钱还是坏钱呢。深圳房子涨了，我也很生气，因为我没钱，我买不起啊，这个房子涨了的红利我没拿到。我感觉买房子的那些人钱的来路都是有问题的 是该好好查查。

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全国14 亿人中有多少拥有两三千万的富人？全世界76亿人又有多少这样的富人？深圳一年只有那几套房子够干啥的？一年建的房子还没有一个三线城市惠州一个国家级经济技术开发区建的多！

按照张五常说的，深圳将建成世界经济中心，那就代表着什么好的***都会向深圳集中，当然也包括财富。深圳房价比香港低多了，只要一放开，立马见分晓。

未发现不良现象，并不代表没有这些不良现象，防患未然。虽然此次暴涨因何原因尚未得知，但是，必定有人借此进行炒作。全国各省市都在贯彻落实“房住不炒”的政策，就是为了抑制暴涨暴跌，杜绝损害群众利益的事情发生。

近期房地产市场暗流涌动，从驻马店市2成首付到最近叫停的青岛二手房出售由5年转为2年。这些地方解政的叫停，显示中央对“房住不炒”政策的坚决性。

如果当前深圳真的有违规资金流入，显然不合情理，也是有悖于中央政策和措施的。既然已经查明没有违规资金流入，就是手里有钱的主联合买入房子，造成二手房和学区房的上涨。

如果炒房资金没有违规进入房地产市场，那么刚需购房者就要引起重视和注意。这次暴涨并不是房地产市场复苏，也不是深圳楼市上涨的开始，而是另一种情况。

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一，深圳楼市的暴涨是在中央三令五申控制房价过快上涨的政策下，出现的极为个别的情况和现象。很快引起了社会强烈的反响和中央的重视，并派出工作人员调查处理。表现出中央对高房价的重视和抑制楼市的决心。

二，全国各地对房地产市场的政策和措施出现了很多“一日游”的现象，各大中城市房价纷纷下跌。这种情况下出现深圳房价暴涨，不能排除是炒房机构试水的举动，检测一下市场的反应和***的态度，以便为疫情后的操作寻找机会。

三，疫情后各行各业恢复生产，带领职工走出困境。央行多次降息和下调准备金率，增加中小企业的贷款，减轻他们的负担和压力。这些救命资金坚决不能流人房地产市场。所以，***对这方面的资金管控很严。

为什么房产价格这么高，仍然有房地产公司倒闭？

虽然房地产很火爆，但是国家出台了很多政策来应对房价持续高涨的情况。就拿2018年来说，国家就出台了400多条关于限购的政策。

这些政策的出现，让很多人都放弃二套房的购买想法。因为条件太多，而且颇为苛刻。在这样的情况下，很多人改为持观望的态度。对于不是刚需的人群来说，看到国家目前对于房地产的管控，未来几年的房价走势不要断定。如果现在作为投资，购入第二套或者第三套房，是否真的合算，还有待商榷。

如此贸然下手，可能会给自己的带来亏损。所以，对于手上有闲置资金的人来说，购房的欲望大打折扣。导致很多的楼盘都空置，无法售出。而对于房地产行业来说，这几年正是还债的高峰期。本来应该是房子都一一售出，将这些收回来的款项用于偿还之前的借款。

但是没有想到，销售房子竟然变得如此困难，资金链断掉了，没有办法顺利运转。如果没有想到办法及时填补空缺，让资金链继续运转起来，那么开发商就要撑不住了。

所以，市面上就出现了很多烂尾楼，很多的房地产公司也放弃挣扎，宣布倒闭了。房地产公司宣布倒闭，其实受难的还有那些已经支付了部分定金的客户。这些定金是否能够拿回来还不一定，购买的楼盘莫名其妙就成为了烂尾楼。以后还会不会继续盖，也是个未知数。

房产价格高，是因为开发商的建房成本高，而背后的原因，则是地价高，材料高，人工高，楼盘***成本高。

房地产公司倒闭，是因为房地产公司债台高筑，经营利润在不断下降，经营风险不断加大。

最近十几年，国内地价每年都在上涨，2020年国内平均楼面地价已经涨到了每平米6763元，在房价中占比超过了68%。

与此同时，全球性大通胀下，建材不断上涨，人工工资不断上涨。房地产定向去杠杆下，开发商的融资利率不断上涨，有的开发商融资年利率已经超过10%。

由于土地、材料、人工和楼盘***成本不断上涨，开发商的建房成本也在不断上涨，这才是房地产价格高的根本原因。

国内房地产公司普遍债台高筑，杠杆率非常高，资产负债率超过80%是普遍现象。

而且国内房地产公司的融资利率非常高，有的房地产公司的融资年利率竟然超过10%。

一边是建房成本不断上涨，一边是新房遭遇严格的限价，房地产公司赚钱能力在不断下降。

最近这几年，房地产开发公司的毛利率和净利率都在不断下滑，因此，已经上市的房地产公司，股票价格不断下跌，市值也在不断缩水。统计数据显示，2020年国内的房地产上市公司市值缩水8000多亿。

由于房地产公司杠杆率太高，资产负债率太高，去年国家给房地产公司划了三道红线，严格限制财务状况不合格的房地产公司再融资。

一套房那么贵，为啥房企还负债上万亿？钱去哪儿了？

很多的是境外融资 然后赚了中国人都钱 给国外股东债权人了 这样的大规模负债房地产金融模式一点不可取 一边是炒高了中国房价掏空了中国居民的6个钱包 而 是正常实体企业没有钱投入 所以居民财富空心化内卷严重 这个日子

房企的套路是，盖房子基本不用自己的钱！

首先，招拍挂的土地，开发商会交一部分保证金，这部分钱是开放商需要实打实缴纳的，剩余的部分一般不会一次***给***。等拿到地之后，开发商就会去办土地证规划许可证之类的，等地到手之后，就抵押出去做开发贷！

然后等到进度什么的符合当地***要求了，取得预售许可证之后，房子就可以销售了，然后开发商就会用销售回款投入后面的开发！

所以，都是***或者国外发行债券，自己真正出的钱很有限！

1、房价很贵，但是利润并不都是房企的，因此房价上涨固然是房企盈利的保证，但是没有限购才是房企希望看到的，销售必须没有限制；

2、房企运营的方式一般是先通过部分自有资金然后加上外部融资的钱去拿地，然后在房屋施工中一般都会让建设承包单位垫付一部分建设费用，最后通过房屋销售回笼资金归还各项费用；

3、之前房企激进扩张的时候，相当一部分自有资金都用来作为杠杆基础撬动银行***，然后这些钱大部分都压在了购买土地上，往复循环。正常情况下大部分房企都不会遇到太多问题，但是部分区域限购限贷于是问题出来了，特别激进的企业这时候就会出现[_a1***_]流问题，因为销售不出去，资金无法回收；

4、还有部分房企大搞多元化经营，将资金用于其他行业，但是普遍不成功，比如用于造车，此时加上限购限贷，于是也出现了流动资金不足问题；

为什么现在的房子流动性越来越差？

房子流动性降低的原因无非是以下几个方面:

一、房价已经涨到一个相对的高位，但目前基本上小幅度涨跌。买家期待期待价格下跌，而卖家等待价格上涨。于是观望情绪浓厚。

二、各地限购限贷，抑制了一部分炒房资金进入市场，同时也误伤了一部分刚需人群。

三、房地产税未出台，对未来政策走向的疑惑，也导致许多人处于观望徘徊中。

四、大多数家庭如果排除改善和其他需求后，如果仅仅以“房住不炒”的居住要求来衡量，基本上都有房子住，已拥有两套甚至以上房子的家庭很多。目前住房需求并不迫切。

综上所述，之所以房产流动性降低，主要原因在于调控政策对投资性需求的限制，以及未出台的房地产税的威慑效应。

不是现在流动性差，房屋时不动产，基本特征就是流动性差。你所说的其实是现在的楼市交易量明显下降了。确实是这样的，主要有几个原因，一是，调控政策的影响，有些地方规定了购房以后，需要在取得房产证一定时间以后，才能入市交易。所以，以前那种付个首付就把房子卖出去了的情况没有了。二是，楼市调控以后，有些地方房价出现下降，有些地方房价还在上涨，一个市场却有不同的声音，人们搞不明白，未来的楼市怎么走，所以，让很多人无所适从，也不敢轻易入市交易；三是，房价太高了，上涨空间已经不明显，很多投资客已经开始退出楼市。四是，楼市正在向自住需求转移，自住需求购房一般不会轻易交易。也可以说，因为调控政策的有效性，房屋作为不动产的属性表现的越来越i明显了，其中就包括流动性这个指标。

最主要的原因是:靠炒房赚钱的房地产的时代已经过去了。

不知道你注意这个问题没有，凡是房价越高的地方，它的购房限制就越是严格，这样就是为了减少了市面上房产交易的可能性。

那为什么要这样做呢？因为这个社会的资金是有限的，国家的货币不可能无限度的超发，不然就会贬值的厉害。当某一个城市的房价涨到一定的高度时候，限购限售政策必然会来的。如果不限制，那么大家都卖房子***，房价必然会暴跌。

所以说，只要是目前开始限购的城市，你在去投资那边的房子风险就很大了。如果从账面上来说的话，房价当然是不会跌的，但真金白金握在手机才是王道啊，你如果想卖，则限制会越来越多，最终也许就是不准交易或者是交易的很少。

总之房子的价越高，最终卖不出去的可能性也许会越大，所以大家千万不要相信一线城市房产永远保值的说法，纸面财富是可以保值，但是真要***，估计就有一定的难度了！难道除了房产我们就没有其他的投资渠道了嘛？没必要吊死在一棵树上！

到此，以上就是小编对于房地产项目内部因素分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产项目内部因素分析的5点解答对大家有用。