房地产资本运作分析,房地产的资本运作

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产资本运作分析的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房地产资本运作分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产开发商是如何运作的？
2. 房地产开发商为什么总爱售期房？
3. 房地产经纪机构的经营模式有哪些？

房地产开发商是如何运作的？

作为一名房地产开发企业的管理者，我了解到的运作流程如下:

1、拿地(国家出让的方式:挂牌、协议出让、招标、拍卖)。目前我管理的两个地块均是通过协议出让方式取得的。

2、开发手续合法化(即前期手续，行业话:跑前期、跑断腿。涉及到的***部门有:规委、发改委、国土局、人防局、消防局、环保局、交通委、文物局、建委)

目的是取得四证:不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。

3、开工建设(涉及专业:土建、机电、智能化、消防、人防、泛光照明、精装、景观等)

4、规划验收

5、竣工验收

6、对于住宅:出了正负零，即可申请预售许可证，和业主签订购房合同。对于公建，一般建设过程中就可以招商，但竣工验收后，才能确定企业入驻的精确时间。

总结:以上只是流程，具体建设过程中会存在错综复杂的问题，运作的结果就是开发商利益最大化。

房地产开发商为什么总爱售期房？

期房，是指刚开始施工，地基完成，地上建筑物完成三分之一以上，持有销售许可证的开发商预售的一种方式，简而言之:滚动开发，在建设过程中回笼货币，用以充实资本金，实现可滚动开发。

开发商急着出售期房是想快速回拢资金，前提是开发商的证件齐全。买商品房的时候要看 五证,五证齐全开发商才可以开始出售房子, 收楼的时候除了要看消防验收,整体验收外 还要让开发商出示相关部门颁发的两书

“五证”包括:

《国有土地使用证》、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《建设工程施工许可证》和

《商品房销售(预售)许可证》。

两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

开发商没有拿到五证之前,不得以任何形式向购房收取任何费用,否则属于违规行为! 没有预售,不符合售房条件!

针对房地产开发商为什么总爱售期房？这个问题，我的观点如下：

第一，这里关键涉及到房地产开发商资本运作及利用[_a***_]杠杆原理撬动楼盘开发问题。

第二，房地产开发商销售期房对它资金压力相对是少一半以上。因为按照城市《商品房预售管理制度规定》，只要楼盘工程建设到正负零，或者是过了几层就可以实行预售，卖楼就可以回笼资金。大多网友都知道，一般房地产开发项目，工程总包单位大都先行垫资到开发商楼盘开始预售为止，这样对房地产开发商来说，就可以实现一期，二期资金滚动开发。

第三，如果现房销售，对房地产开发商资金要求是很高的，你想现房销售意味着什么，意味着从拿地土地出让金，房屋拆迁，规划设计，开发报建，房屋工程建设，室内装修，小区的市政道路，园林绿化，竣工验收等所有费用都要出，需要投入巨资，只有那些大佬级的房地产开发商才有资金实力开发楼盘，一般中小规模开发商资金实力基本上是吃不消。因为现房销售才能实现资金的回笼，前面所有的开发资金都需要自己垫付，有的楼盘能够实行开发贷，那稍微好一点，能缓解一下资金压力，但还是会顶不住，搞不好就涉及到资金链断裂，变成烂尾楼。

结论：通过以上对***析，题主就明白了，为什么房地产开发商都爱售期房。

房地产经纪机构的经营模式有哪些？

你好，房地产经纪机构的经营模式有：

1、代理取费模式：销售团队由经纪公司组建，销售团队的人员成本由经纪公司承担，经纪收取固定点位的代理佣金；

2、企划推广取费模式：负责项目的企划推广的一系列工作，收取企划服务月费；

3、渠道分销取费模式：组建渠道分销团队，销售一套，领取一套佣金；

4、营销顾问取费模式：经纪公司出销售指导、策略指导驻场甲方，服务、指导甲方的销售团队，收取固定点位佣金+营销顾问月费。

以上是房地产经纪机构的经营取费各种模式

通常只有大的经纪机构有能力提供以上4种服务内容，中小型经纪公司受人力***的限制，只能承接第1和第3种业务。

如果一个公司只能提供第2种业务，那称之为企划包装公司或广告服务公司，不能称为代理公司。

到此，以上就是小编对于房地产资本运作分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产资本运作分析的3点解答对大家有用。