房地产周期分析逻辑,房地产周期分析逻辑图

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产周期分析逻辑的问题，于是小编就整理了5个相关介绍房地产周期分析逻辑的解答，让我们一起看看吧。

1. 为什么房地产是7年一个周期？
2. 什么是房地产销售周期？
3. 什么是房地产销售周期？
4. 房地产周期一般多长？
5. 哪些指标能有效说明房地产启动了下跌周期？

为什么房地产是7年一个周期？

我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。因此，盲目进行房地产投资就会有风险。我国房地产业也存在周期性波动，有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：

第一是房地产销售额增长；

第二是销售面积增长，市场卖了多少房；

第三是投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。从有关资料记载看，自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至19***年又是一个低落期；从1998年至今我国房地产业进入了一个新的发展期。

什么是房地产销售周期？

要看市场的去化能力啊，比如你所在城市一年能消化20万平，有10个楼盘，那平均下来一个也就有2万平，那你的目标就不可能定个一年销售10万平的，像这样你定个4-5万一年是可能的。只能给你个参考：16万平建面的楼盘在深圳一般要二年左右。

什么是房地产销售周期？

要看市场的去化能力啊，比如你所在城市一年能消化20万平，有10个楼盘，那平均下来一个也就有2万平，那你的目标就不可能定个一年销售10万平的，像这样你定个4-5万一年是可能的。只能给你个参考：16万平建面的楼盘在深圳一般要二年左右。

房地产周期一般多长？

大约在2到3年。

一个房地产项目，如果是由有经验的开发公司操作，顺利话从拿到土地开始计算，从规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房，大约在2-3年。

房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。房地产周期每一次反复循环的时间间隔基本上是一致的。

哪些指标能有效说明房地产启动了下跌周期？

房地产周期波动，长期看人口，中期看土地，短期看金融。在这个大逻辑下，判断下行周期的主要指标可考虑聚焦到：成交量、价格同比环比指数、优惠力度和手段、政策和金融面等。

1. 成交量：下行周期的启动先是成交量的萎缩，需求退水以后量先行撤退，可在数据上量化的指标有月度一手房网签量、二手房成交量、二手房带看量等，如下图，为了更直观的看到一手房月度变化，我们把每年的月度成交数据量化并作出走势，可以清晰的看出2013年青岛是上轮小周期的大年，但到了2014年成交量下降，下行周期开启。同理，2016、2017年是青岛历史大年，但进入2018、2019年销量持续下降，也标志着2018年是青岛下行周期开启的年份。

2. 价格：市场下行，先是量的萎缩，等成交量萎缩到一定程度时候，开发商在业绩指标下撑不住，就要动价格了。这时候就进入到“量价齐跌”的阶段。价格连续几个月守不住的时候，在一手住宅价格走势上会表现出来。但因为这几年***限价、限签等行政手段有干预，一手房价格走势短期观察的难度比较大，最能够立竿见影的反衬价格走势的是二手房。我们还是以青岛为例，在2018.5月上合峰会前二手房受恐慌购房情绪影响达到顶峰，随后快速的回撤，反应特别迅速。

3. 优惠力度和手段：市场上行期优惠很少，手段也不多。但当开发商发现市场下行任务难以完成的时候，首先想到的是申请优惠，比如：买房送家电、送车位、送精装修、送物业费、更大的折扣力度、地道的购房节、以“内部员工房/工程抵款房”形式包装降价、首付分期等等。以青岛为例，2017年的市场狂热与当前的市场冷淡，在优惠反差上简直天壤之别。

4. 政策和金融面：相比较前三条，本条敏感度最低，市场上行/下行到一定阶段的时候才会出台相关调控的政策，存在时间差。市场下行期，首先绝不会出现政策或金融从紧的可能性。而当市场回落超出预期时，[_a***_]从紧的政策和金融会有节奏的适度放松。比如慢慢放松限购、降息、公积金政策调整、首付比例降低等。

   总结：市场下行通道的判断，先看成交量是否萎缩，再看成交价是否下滑，二手房较一手房更敏感，下行期开发商优惠力度加大、优惠手段多样，下行超过预期时，则调控政策松绑、货币金融宽松。

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

就像2015年金融大牛市后，房地产也出现来一波“去库存”的炒作跟风，大量的炒房者投入了大量的资金，背负着大量的贷款进入房产市场炒作。造成了全国房地产的价格翻了一番多。

但是这两年以来，金融市场并未走出牛市，再加上大家手里的财富早就被之前的炒房洗劫一空，自然没有足够的实力推动房价继续上涨。

我们可以看到，这一年以来，许多一线城市和新一线城市已经有了明显的回调，而大部分城市的销售额度和销售数量出现了明显的下滑，“金九银十”没有出现，说明未来大批还处于高位的城市将面临房价的补跌。

为什么这样说呢？因为土地供应越多，开发商拿地越多，说明房产开发就越旺盛，也就说明大家对于未来房地产市场的前景都非常看好。

而对于开发商来说，他们拿地基本背后都背着一个银行，所以即便高价拿地，也是有足够信心把房子卖出去的。否则过多的***将无法兑现还出，银行就会产生系统性的风险，这是不允许的。

这也是为什么许多房价会在地价的基础上翻好几番的原因了。

我们看到，一旦调控房价，就一定会出现稳地价、稳房价、稳预期，其中地价是首当其冲的。因为，中国的土地是拍卖制的，土地炒得越高，房价就越高，再加上背负着***，开发商更容易以更高的房价价格来达到从中获利。因此土地收紧了，开发商不敢拿地了，说明房价见顶要回调了。

就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%，信号非常明显！

中国是一个14亿人口的大国，最主要是归功于前几次的出生潮，婴儿潮。根据数据显示，在50年代、60年代、以及80年代，都出现过所谓的婴儿潮。

到此，以上就是小编对于房地产周期分析逻辑的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产周期分析逻辑的5点解答对大家有用。