房地产市场最新现象分析,房地产市场最新现象分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产市场最新现象分析的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房地产市场最新现象分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 你如何看待未来3年的地产行业？
2. 债务暴涨，股价下跌，降价卖房的建发是否预示房地产行业衰落了？
3. 日本、美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房中产都怎么样了？

你如何看待未来3年的地产行业？

从房价的角度来看，未来三年北上广深四大一线城市价格将保持稳定且会有部分热点区域快速上涨的趋势。。部分基本面好，产业布局好，吸引力强的强二线城市的房价，也将迎来新一轮的稳步增长。。。广大的三四五六线城市将保持横盘，甚至局部下跌，因此没有投资价值。

从房地产行业来说，未来三年大部分的地产企业都将忙于进行销售回款还债，和改善现金流以便求得生存，因此部分负债率过高的中小型房企将不得不面临破产或被大型房企兼并的风险，因此从行业的角度来说，未来是大鱼吃小鱼的时代，马太效应会更加明显，未来20家最大的房地产企业将占据60%以上的市场份额，同时从房地产企业内部管理的角度来说，各大企业将不断提升组织效能，加强人均效率，进行组织机构的优化，因此对于人员的需求将进一步减少，行业的整体薪酬待遇和工作压力都将不断加大，因此国有企业和事业单位类型的房地产公司更适合于年纪偏大的地产从业人员进行发展。

本人觉的未来几年房地产会出现较大幅度下跌，购买房子的三个主体包括:刚需、投资客、投机客。首先说刚需，以老百姓为主，按本人城市考虑，平均房价工资比(月)已经达到3，正常应该是1，刚需可以说是买不起的。另外投资客是指的买房收租金的，房值房租比(年)差不多40，正常20差不多。投机客也是买涨不买跌，而且据说现在也是没什么成交量。三个主体都没有购买动力，房子卖给谁？有价无市，可是时间会让更多人敖不住，日本当年主动刺破泡沫也是不得已的，否则实体都要死掉，破产潮，失业潮，都会不期而至。

未来会怎样呢？

短期内，在新一波开发热潮后，很多地方的房子供给充足，且空置率很高。目前经济不景气，资金也不充沛，政策看不到短期内放松的迹象，地产税和空置税的呼声越来越高。所以最近两年房地产价格要再度上涨很难。

中期来看，90年前后出生的“回声潮”一代在2020年前后30岁了。他们普遍比父辈结婚生子晚10年左右，30岁左右会是这一代人结婚生子的高峰期。他们的需求是下一波房地产需求拉动的主要动力。

长期呢？长期来看就不容乐观了。

从图上可以看到，我国人口增速一直在下降。在2030年前后，人口的绝对数量会到达一个顶峰，之后会一直下降。再伴随城镇化率已经比较高，新涌入城市的农村人口增速也会大幅下降，住房的需求会萎缩。所以长期来看，2030年以后，房地产市场再难有大的机会了。但一线大城市是例外。因为从欧美和日韩过去的经验来看，在城镇化后期，人口依然不断向大城市集中。对年轻人来说，这里有更多的机会，不管是求职还是择偶。所以大城市的房价一直坚挺且回报不错。中小城市由于总体人口的下降和人口不断的流出，2030年后难有机会了。

如果你出生在90年前后，2020年前后是买房的好时机，但要在大城市买。如果你打算买房投资，现在下手早了点儿，再等等是不错的选择。如果你手里有好几套房子，建议脱手一部分，因为即将出台的地产税和空置税会让你压力比较大。

债务暴涨，股价下跌，降价卖房的[_a***_]是否预示房地产行业衰落了？

建发售房降价应该是一过性的。只代表他们公司遇到了资金问题，需要快速回笼资金以解决问题，不代表整个地产行业衰落。有些三四线城市房价回落是必然的，因为人们都涌进一二线城市，正常情况，北上广深还有一些发达的沿海城市和一二线的内陆城市的房价是不会回落的，即使回落也是一过性，不代表地产业会永久回落。当然不可预见的天灾人祸例外，我说的是正常情况。

因为土地价格和建安成本的提升，造就债务高企。建发从来都不是以快取胜的策略，开发周期相比较一些民企来得要长。营收方面，楼盘限价和二手下场的下行，肉眼可见利润率在下行，导致股价下跌。房地产行业量价齐下，从周期上来说已经过了高溢价的时期。

房地产行业运营成本高，必须滚动式开发，对现金流要求很高，实际上抗风险能力不强。泰徇禾就是一个很警醒的例子。

目前，厦门本土的开发企业，民营系基本偃旗息鼓，高昂的开发成本已不是民间资本能玩的游戏。特房、海投等无项目可发的，纷纷减员推行买断工龄。房地产开发已不是进来就能活，还活得不错的行业了。

日本、美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房中产都怎么样了？

你还别说，我一个朋友恰巧经历了整个日本房价泡沫破灭的过程。

我这个朋友今年60多，做生意的。闲聊的时候，说起了那次投资日本的过程。

他家里不错，他可以说是中国最早做生意的一批人。

当日本经济蓬勃发展的时候，国内好些人其实已经定上了日本的房地产。

当时，他投资大概150多万人民币。

开始的时候，仅过了一年就增值了大几十万。

你说厉不厉害，但也可以看出泡沫多大。

可高兴还没半年了，泡沫破了！

因为他是全款买的，当时卖的话大概减值三分之一。

但从顶峰可是50%多！从200多万掉到100多啊！

大家好，我是勇谈。对于国人来说比较熟悉的房地产泡沫破裂的例子其实就是上世纪80年代的日本和2008年美国爆发的次贷危机，房地产泡沫破裂后加杠杆买房和炒房的中产阶级一下子变成负资产是很常见的事情。多数人都选择了破产或者拒绝还房贷，以至于脱离银行倒闭破产，引发流动一系列的金融危机。借此机会简单谈谈我的观察。

加杠杆买房和炒房在房地产发展过程中很多国家都出现过，之所以泡沫会破裂主要还是监管出现了问题

第一、日本和美国房地产泡沫破裂，引发金融危机的原因都是犯了同样一个错误“认为房价会持续上涨”。从理论上来说，因为大城市人口持续增加，居住需求增加，城市土地本身的稀缺性导致了房价会持续上涨。这也是上世纪80年代日本敢对于房地产持续释放资金和美国金融机构敢发房产次贷的主要原因。但是实际情况是，当房价上涨到一定地步后就会滞涨，因为人的购买力是有限的的，而人的需求会因为高房价而被抑制。

第二、加杠杆买房和炒房的人其实也是多数认为“房价会持续不停上涨”，而忽略了过高房价对于经济的抑制作用。一个最简单的例子就是，因为高房价的带来居民消费降低、生育率降低等已经很明显了。毕竟社会上的资本不可能是无限的，大量的资金涌入房地产的后果就是其他行业没有资金可用，最后就是逼迫大家全部进入房地产行业，引发经济危机或金融系统风险。

日本、美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房中产过得都很惨，资不抵债是必然

第一、房价腰斩资不抵债，最后倾家荡产的人不在少数。曾经看过这样的一个日本故事，一个日本某大学的老教授赶上了上世纪80年代的日本房价暴涨时期。跟其他人一样，把自己所有的积蓄用来购买了东京郊区的一处房产，根据规划来说未来3-5年这块会成为新的商业中心。谁知道最后日本房价泡沫破裂，这块房产价值腰斩，银行逼迫提前还贷。老教授不得不把自己所有的资产做抵押给了银行，如今郊区房产还在废置，自己也开始了租房生涯。这样的例子在日本和美国有很多，这也是为何从上世纪80年代后日本基本所有的财团包括民间资本不再轻易进入房地产行业的原因，因为有过这样的教训，而且是全民教训。

第二、我们不是没有这样的教训，上世纪90年代海南地产就发生过类似的事情，只能说国人太健忘。看过我文章的朋友应该知道上世纪90年代（91年左右）因为海南单独设省，吸引了大量的资本进入。房地产企业在这个时候蜂拥而至，超过2万家房企在海南这个小岛聚集，1年时间就让海南的房价达到5000元左右（这可是91年哦）。最后泡沫破裂，大量房企倒闭这波风席卷了全国。

综上，我们应该庆幸2016年高层提出了“房住不炒”的定调，甚至2019年12月份已经明确了“不把房地产作为短期***经济的手段”。如果说过去是因为计划经济向市场经济转型我们尚未有经验，如今我们再犯同样的错误就不应该了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

到此，以上就是小编对于房地产市场最新现象分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产市场最新现象分析的3点解答对大家有用。