房地产评估背离事项分析,房地产评估背离事项分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产评估背离事项分析的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房地产评估背离事项分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 什么是上市公司减商誉？高商誉是怎么形成的？减商誉对股民有何影响？

什么是上市公司减商誉？高商誉是怎么形成的？减商誉对股民有何影响？

首先先说下什么是商誉？

商誉是伴随着上市公司发展壮大之后，伴随收购整合而产生的必然产物。那么商誉是如何来的呢？

举例说明：***如某上市公司拟收购一家企业。 这家企业净资产2亿元，每年营收10亿元，每年净利润5000万元。

对这家企业估值：一般收购的公允价值计算为每年净利润的10倍估值，***设价值5亿元。如果你要收购这家企业，低于5亿元，一般这家企业是不会卖的。5亿元人家也不一定卖给你，必然要给出溢价，人家才会卖给你。 ***设最终，上市公司以10亿元收购了这家企业。

那么商誉部分，就是收购价格高于公司净资产的部分，就是商誉。 这次收购的商誉是9亿元。

那么下面再解释下，什么是商誉减值？

商誉为什么会减值呢？ 按照以前的会计准则，为了鼓励上市公司兼并收购，收购整合造成的商誉，只要收购的资产未来的盈利能力不变，是不用计提商誉的，这样就不影响企业的当期利润。

但如果收购的企业盈利下滑，是需要计提商誉损失的。如果这家公司承诺每年5000万利润，结果每年只有2000万利润，那么就需要计提商誉损失的。

去年更疯狂的时候，有些公司收购的资产，盈利只有原来承诺的10%，甚至是利润***。

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最近几日，股市突然飞出商誉减值的“黑天鹅” ***，导致A股跌跌不休，甚至出现百股跌停的浪潮。

那“商誉减值”到底为何物？又是如何形成的呢 ？从专业角度来讲，上市公司参与并购重组，并购标的的定价与其净资产之间的差额记入商誉。比如，A上市公司以5亿的价格收购B公司全部股权，但B公司净资产只有1个亿，则4亿的溢价部分全部记入商誉。2015年与2016年，A股掀起并购重组浪潮，A股商誉部分出现急剧飙升。截止2018年三季度末，A股市场累计形成1.45万亿的商誉，形成巨大的“堰塞湖”。

那商誉为什么要减值呢？在上市公司收购时，被并购标的都会有未来3～5年的业绩承诺。如果没有达到承诺水平，则需要对商誉计提减值准备，即部分确认并购损失。如果并购标的没有业绩承诺，则每年年末上市公司自己也会对并购标的进行预测评估，达不到目标也会计提减值准备。

商誉减值在《企业会计准则8号文-资产减值》中做出明确指导，但2014～2017年并没有被严格执行，因此风险累计到了现在，到了不得不处理的时候了。

商誉减值对股民最大的影响，就是能够导致上市公司业绩巨额亏损，进一步引发股价的下跌。对于2017年已经发生亏损的公司，如果2018年再因为商誉减值而亏损，则必须要高度防范其被ST的风险。

商誉减值虽然短期内导致股价下跌，但长期来讲还是有利于股市健康发展的，就像身体长了肿瘤，越早摘除越安全。

最后，我要重点说明的是，有些市场风险的形成不是天灾，而是人祸，这祸根就是毫无底线的高价并购高价资产。为什么有些40亿市值的上市公司会出现70亿的亏损？这真是天大的笑话。当年并购资产是不是定价合理？存不存在利益输送？中介机构是否勤勉尽责？并购过程中出现了失误，投资者买单，但谁又对此事负责了呢？监管水平的履行尚任重而道远。

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俗话说无收购不商誉，这就意味着商誉一定是来自于收购行为，商誉体现在资产负债表中，是以资产的形式存在，但是商誉却并非是真实的货币资金，反而是一个虚拟的数字，这个数字是因为收购溢价所出现的，既然不是实际的资金，那么在未来的时间里，这个数字会被上市公司逐渐计提，直到没有，恰好，商誉是个最容易出现财务***嫌疑的地方之一。

这里面存在一些套路，易论在实战分析专栏中写到过关于商誉的内容，这些套路让投资者困惑，为什么企业间的收购会出现商誉这么一个明明是虚拟的资产？

举一个例子来形容。

A公司准备收购B公司，他们花了很长时间谈好了细节，定好了收购价，比方说10亿元，但是，A公司实际支付给B公司的资金为8亿元，这其中有2个亿就属于估值溢价，也就是说A公司名义上花了10亿元进行收购，但实际支付金额为8亿，体现在资产上，自然要以10个亿计算，多出来的2个亿溢价就会划到商誉里。

这2个亿是需要计提的，说难听一点，这就是不存在的资产，既然是不存在的资产，那么在未来的会计年度里，自然是需要抹除的，所以，就出现了计提商誉减值，一般分为全额计提、部分计提。

B公司的净资产为10亿，而总资产为18亿，你出10亿人家会卖吗？你就是出18亿别人也不见得会卖，因为B公司每年的净利润为1亿，那么按照23倍基础估值来算，B公司就值23亿，再来点溢价就成了25亿，于是你花了25亿收购了B公司，那么高于净资产10亿的部分，就是商誉了……

接下来说一个真实的案例。

在威创2019年三季报中披露的消息来看，公司2019年度的净利润预计为7.9亿到1.58亿之间，但是1.31日公司发布了业绩修正公告，2019年净利润下修至-11亿到-14亿之间，这是怎么回事？

如下图所示，从其公告的数据来看，主要就是计提了12亿的商誉，那么商誉是如何出现的？

到此，以上就是小编对于房地产评估背离事项分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产评估背离事项分析的1点解答对大家有用。