房地产收购前期案例分析,房地产收购前期案例分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产收购前期案例分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产收购前期案例分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 许家印到处收购外国企业，是不是为了转移资产？
2. 美的当年收购德国库卡，产生252亿元商誉，现在的美的会“爆雷“吗？
3. 宝能系收购万科股份到底怎么回事？
4. 政府在什么情况下可以收购公民的合法房产？

许家印到处收购外国企业，是不是为了转移资产？

这个问题问的没啥意义，是看***看多了，许家印的恒大是做房地产的，不是投资类型的公司，怎么转移资产？难道是把恒大几百个楼盘带到国外去？不是开玩笑嘛。不必要的担心，只是正常的投资渠道而已。

美的当年收购德国库卡，产生252亿元商誉，现在的美的会“爆雷“吗？

已经爆了，被人下了套！收购之前的尽职调查失职！企业急于收购被利用。企业的核心是人，巨资买了国外高科技企业留不住人，最后一场空。再加上库卡严重依赖国内市场，市场因为经济放缓，滑坡厉害，导致业绩比收购前下降很多...

美的是国内最会通过收购和整合来提升自己的企业了。从早年收购整合小天鹅到之后的东芝、克莱特等，都比较成功。美的收购库卡，如果运作好的话，可能类似当年吉利收购沃尔沃，美的通过吸收、合并，基本掌握机器人行业的核心技术和上下游产业链，再造一个美的。

我也看到了这个新闻，有些自己的认识。

首先，美的是一家比较优秀的企业，空调产品和小家电产品在行业占比都比较高，所以才有每年200～300亿的利润，二级市场估值相对合理在12倍多的市盈率。考虑到增长率算是比较低的估值了。

如果真的将库卡252亿的商誉全部冲销，大概能抹平美的一年的利润。#美的集团 sz000333[股票]# 股价肯定会受影响，不过如果真的这样，也是我们绝佳的建仓机会。相信一年后业绩就修复了。不会伤害美的业务根基，收益率、增长率还是可以持续的。

能够理解美的收购库卡的逻辑，国内人力成本快速增加，机械化自动化是每个行业的趋势，现在快递都考虑无人配送了，国内制造业更是通过机械化自动化，取代劳动强度大、简单重复的手工劳动，提高效率降低成本。然而自动化应用最广的汽车行业经过十几年快速发展，现在进入调整阶段，因此在自动化需求方面降低，库卡的日子自然不好过。但是相信未来的长期趋势，回头看美的此前投入是有些机不逢时，不过前端卡位还是很有必要的。

美的集团同样优秀的#格力电器# ，销售规模、利润规模、市场估值都非常接近，也是值得关注的企业。但是格力行业太过单一有增长天花板的困局，所以格力也开始在汽车、手机、小家电等多个行业寻找机会，但是目前看还没有形成有效突破。反观#美的集团 sz000333[股票]# 产品线涵盖就比较完整，空调、冰箱、洗衣机、小家电、自动化设备都有比较好的市场地位。

最后个人比较喜欢美的的风格，低调温和。所以不会过于担心美的的商誉暴雷，之前市场暴跌时49块成本买入了美的集团，没有为此消息感到忧虑，真的暴雷暴跌超过20%，绝对会考虑买入。

感觉美的集团的投资者对美的的关注度一直就是252亿的商誉，嘴边一直挂着商誉减值的担忧。对于一些小公司来说，250亿是一个天文数字，可能市值达不到，但是对于美的来说，也就是一年的净利润而已。我们了解现在的美的会因为商誉“爆雷“吗？就需要关注这些问题。

一、什么是商誉

商誉有两种，一种是企业自己品牌，比如茅台的品牌效应就是商誉，不然大家都是白酒，怎么二锅头跟茅台价格区别那么多。另一种是，企业在并购过程中，所支付的那部分金额与被并购标的资产公允价值之间的差额，简单说，比如原本你的公司净资产（资产减去负债之后得到净资产）就只有10亿，现在有人用15亿买下你的公司，那么他就会形成50亿的商誉。

二、什么是商誉减值

买了这个资产，现在它给你带来的经济收益远远低于你之前买它的价格，也就是这个资产值不了这么多钱，那就要减值了。还是上面的例子，你用15亿买了一家10亿净资产的公司，多出来5亿，其实你是看好这个公司后续盈利能给你带来超额收入，但这个公司在你买入之后不断没有盈利，还是亏损的，或者盈利不及预期，那么就要减值了。

如果用专业的[_a***_]就是，当该项资产能够为并购母企业带来的经济效益低于入账时的账面价值的时候，就需要做商誉减值。

三、造成商誉减值的原因

1、行业大环境不好，公司展业出现问题。2、在业绩承诺期间没有完成承诺，购买的企业原本承诺最三年赚10个亿，但没完成。3、业绩承诺期过后，公司业绩大幅下降。

了解了商誉的问题之后，我们回到这个问题。

2019财年，库卡息税前利润为4000万欧元，也就是大概3亿人民币，而且2018年库卡营收32.42亿欧元（同比下降6.81%），19年营收为31.92亿（同比下降1.54%）。但是当时美的是用来300亿买下了的。

不会的，

美的集团收购库卡的时候是意气风发的，“中国制造的全球智战略：美的收购库卡案例。”可是人算不如天算，美的集团收购库卡以后并不是顺风顺水。

2017年1月完成交割后，美的集团共持有库卡约94.55%的股份，美的为此付出的代价约292亿元形成了252亿元的商誉。库卡是一个机器生产厂家，主要生产汽车行业的的商用机器人，但是最近几年，汽车行业不景气，汽车行业资本开支下滑，库卡销售难免受到影响，利润难免下降，18年库卡实现利润1600万欧元，近300亿元资金收购，光利息都不止1600万欧元，显然是一笔亏本买卖。业绩下滑库卡股价也是跌幅不小，

有商誉市值不代表就会由商誉减值，只有收购资产触及业绩对赌条款才会有商誉减值，美的集团设定的商誉减值条款较为宽松，据中国机器人网，美的集团对商誉资产的***设永续增长率仅为1-2%，而给出的5年内增长率估算也较低，而在利润率问题上也设定一个较低的增长门槛，最终的结果是，这些资产就算难以实现增长，会计上仍然可以得出不需要减值的结论。

另外美的集团总资产高达3017亿元，253亿元商誉占比也不大，只有8%，另外2019年美的集团多项关键指标亮眼：实现营业总收入2794亿元，同比增长6.7%；净利润253亿元，同比增长16.8%；归母净利润242亿元，同比增加19.7%；每股收益3.6元。即使出现商誉减值，也不会是一次性的减值完毕，而是分步减值，对利润影响不会很大。

日前，库卡与汽车巨头宝马签署了一份5000台工业机器人订单，因此美的集团收购库卡不会暴雷。

宝能系收购万科股份到底怎么回事？

1. 投资回报

宝能收购万科的主要目的之一是获取投资回报。万科作为中国房地产业的龙头企业，其业绩和市值一直处于行业领先地位。而宝能作为一家大型投资公司，其投资回报率一直是公司的重要指标之一。因此，宝能收购万科的目的之一就是获取万科的投资回报。

2. 控制权

宝能收购万科的另一个目的是获取万科的控制权。万科的股权结构一直比较复杂，其控制权一直被争夺。而宝能作为万科的第二大股东，其收购万科的股权可以增加其在万科的话语权，从而在万科的决策中发挥更大的作用。

3. 房地产开发

***在什么情况下可以收购公民的合法房产？

***只有在公民所有的合法房产土地使用年限到期需要进行拆迁时可以对其进行拆除，并补偿公民***款。

或者是公民合法购买的房产出现违规建筑，或者是在合理的情况下***需要使用公民的房产的时候，这时***可以收购公民的合法房产。

***在为了公共利益的需要并给予房屋所有权人公平补偿的情况下可以收购（征收）公民的合法房产。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***院令第590号）第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”公共利益指（一）国防和外交的需要；（二）由***组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由***组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和***保护、防灾减灾、文物保护、社会***、市政公用等公共事业的需要；（四）由***组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由***依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

宪法对私有财产和集体所有财产的征收、征用作出了明确的规定

必须是为了公共利益而且必须依法进行

如果要征收你们的房子，必须经过省级人民***以上的有权机关批准

如果涉及到基本农田、非基本农田超过35公顷、其他土地超过70公顷的话，必须要***院批准方可

你们可以要求查阅上述批准文书

而且即使是经过合法审批

当该房子属于无人居住的情况之下，并长时间闲置的情况之下，***是可以有权利将房子收回的，另外，如果房子的使用年限已经到期了，那么，***也是可以收购公民的合法房产的，公民的合法房产主要包括大产权和小产权，大产权为70年，小产权为50年，那么，当房屋产权到期之后，房子是可以归***收鬼，所有的

到此，以上就是小编对于房地产收购前期案例分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产收购前期案例分析的4点解答对大家有用。