商业地产证券,商业地产证券化

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产证券的问题，于是小编就整理了5个相关介绍商业地产证券的解答，让我们一起看看吧。

1. 碧桂园100亿租赁住房证券化产品将转让，开发商融资变容易，房价会降吗？
2. 商业地产reits是什么？
3. 什么叫商业不动产公募RElTs？
4. 公募REITs （基础设施证券投资基金）产品渐行渐近，大家会选择投资吗？
5. 什么是融资？

碧桂园100亿租赁住房证券化产品将转让，开发商融资变容易，房价会降吗？

从去年提出“房子是拿来住的不是用来炒的”之后，租购并举政策就随即推出并开始陆续实行，而租赁住房证券化正是体现对租购并举政策的支持，对于租赁住房来说，以长期的租金收入来维持资金回笼，哪怕提前交10年租金，对于开发商来说，资金回笼还是慢，这对于地产行业来说无疑是致命伤，所以没有多少开发商愿意去进行租赁住房的开发，而随着住房证券化产品的推出，并可以转让，对于开发商来说，融资或许得到了解决，但是有一点，作为一个新型化的证券产品，转让的流动性是否好还值得商榷，除非有郭嘉出面兜底，否则对于开发商的吸引力依旧不大。

从目前的政策来看，国家对于租购并举的决心还是有的，比如昨天市场传出将全面放开计划生育，为什么？因为此前国家虽然放开了二胎，可考虑到高房价和高教育成本，多数家庭依然不敢去生，而租购并举解决的就是百姓高房价问题，而且教育***共享，所以租购并举政策未来肯定还会有更大扶持，对于住房化证券产品，国家大概率会兜底，如此开发商进行租赁性地产的开发兴趣和决心也就大了，至少融资问题得到了解决，而租赁型的住房的兴起，从长期来看，一定程度上肯定会对商品房形成一定的冲击，导致商品房的价格出现承压。

不过短时间来看，房价下降的可能性不大，无论是城镇化的需求，还是棚户区拆迁的需求，对于房子的刚需还是很大的，而且租购并举政策也不是短时间就可以铺开的，这是大家要注意的。

首先我们要理解这次碧桂园做的REITS的含义。REITS的实际意义是物业所有人将有稳定现金流的物业通过证券化出售给投资者。此次对于碧桂园来说，就是将其持有的已出租公寓通过REITS来获得变现。

通过上述解释，我们应该知道，这种融资模式对开发商来说，并不容易。首先，你要自己建好房产；其次要有稳定现金流；最后，你的盈利能力要高（注意是出租收入，而不是房产开发收入），这样才能保证较高的利率来吸引投资者。

由于上述条件的约束，国内房产公司能做到的并不多。实际上，公寓做REITS已经很勉强了，国外常见的是商业地产。因为只有商业地产租金收入高，才能保证足够高的利率。

对大多数开发商来说，造房是为了卖房而不是持有，因此题主所说开发商融资变容易实际是误解了。

再说下去，由于REITS针对的是成熟物业，而且是开发商自己持有，因此与供出售的住宅价格关系不大。从两个方面来说：一是如果房产商不断滚动做REITS,那么其开发房产都是自己持有而不在市场上销售，所以对市场房价影响不大；二是如果开发商将持有物业通过REITS变现，融资出来开发房产，那么这种融资行为只能做一单。融资如果不能滚动，对于开发商多开发住宅的帮助不大，因此也影响不了房屋的供应量。

所以，从REITS的特性来看，这个产品只是增加了中小投资者的投资渠道（碧桂园此次利率为5.75%，高于银行理财）。对于房价来说，影响甚微。

我是空谷寒潭，与您分享我的观点。

单就此因，房价难降。开发商融资目前总的来说偏紧，租赁住房证券化设置门槛较高，受益对象不多。房价受多种因素影响产生波动，不少城市泡沫较大，从调控不断升级信号看，回调可能性已愈来愈大。

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房价跟开发商的成本的确有关系，但关系并不大，而且这个关系还很不正常。一般来说当开发商建筑成本上涨的时候房价肯定涨的，但成本下降的时候房价不一定会降，因为开发商要赚钱！所以就算租赁住房证券化正是上线，未来开发商融资变容易，房价也不一定会降。

开发商是要赚钱的，所以其实不管成本多也好，成本少也好，只要有赚钱的机会，那么开发商就不会放过，而且在很多时候开发商的建筑成本是多少大家都不知道，所以开发商的[_a***_]是要看市场的价格水平安排的。而就现在的房价水平来看，如果开发商把房价定的太低，那么开发商就是有钱不赚的傻子，很明显开发商不少傻子。

都渴望这房价下降，但这其实是一个很艰巨的任务。

真要让房价降，其实很简单，一招就够了：第二套房交易收取所得利80%征收。简单的说，除了一套自住房之外，所有房子交易转让的升值部分，80%上交财政。你看房价跌不跌？当然，80%只是一个个人举例说明而已。

但房价就是不降，是因为房价伤不起。房价如果暴跌，给整个国民经济带来的伤害是无与伦比的，所以一直提倡“房住不炒”，但从来没有说要降房价，只是控制房价上涨，或者说控制房价上涨幅度。

这是以时间换取空间，通过经济持续发展，来逐渐消除房地产泡沫的核心手段。中国城市居民，包括一线城市千万身家的中产，70-80%的财富都集中在房子上面，中国最富有的一拨人，也是依靠房子来支撑江湖地位，你随便一家企业100亿租赁住房证券化就问房价降不降，这对中国房地产的认识，基本上是等于空白。

真正决定房价的，从来不是地产开发商，他们不过是这个游戏的表面执行者而已。

数据显示，在过去30年，美国货币发行增长3倍，中国货币发行增长超过100倍。

1990年，我国总的货币发行量是1.53万亿人民币。2017年我国的M2余额是167.68万亿元。

1990年美国的货币M2余量=3.28万亿美元。2017年美国M2大概是12万亿美元。增长也就4倍。

我们国家超发的货币哪儿去了？全部都被房地产吸收了。有数据显示，中国目前整个楼市市值超过400万亿。

商业地产reits是什么？

什么是 REITs ?

REITs 全称是 Real Estate Investment Trusts ，即不动产投资信托基金。

所谓不动产就是指写字楼、商场、工业园、酒店等资产，所以 REITs 就可以理解为一种主要投资于住宅、商场、工业园、仓库等不动产的基金，简单来说， REITs 就是经过资产证券化， ABS 特殊处理之后的不动产。

目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。

什么叫商业不动产公募RElTs？

REITS 是:指房地産信托投資基金，

房地産信托投資基金(RRITS )是房地產証券化的重要手段。房地産証券化就是把流動較低的、非証券形态的房地産投資，直接轉化為資本市場上证券資産的金融交易過程。房地産証券化包括房地産項目融資征券化和房地産抵押貸款証券化两種基本形式。

国内重要资讯：

1、中国***、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》

解读：利好基建+PPP概念股

2、一季报行业的结构分化很明显：好于预期的是农业、军工、银行。其中，农业、军工都呈现大幅度正增长，银行一季报也有5.5%的盈利增长。但休闲服务、计算机、交运，一季报都是比较明显的负增长，略低于预期。

解读：必选消费的投资逻辑会在传统的“五穷六绝”行情中，继续被强化，注意医药股表现。

公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

公募REITs （基础设施证券投资基金）产品渐行渐近，大家会选择投资吗？

在国外，Reits（不动产信托基金）已经非常成熟，国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

为了防止Reits变相流入房地产市场炒房，规定投向为基础设施建设及新基建方向

包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

此外，还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

等现在的公募REITs试点成熟了，也会推出有房地产类的REITs，但是这种REITs不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目，比如酒店、办公、商业、基础设施等，与传统的居民住宅严格隔离

从以上投资方向看，家庭理财可以考虑配置一部分资金

此次推出“基础设施REITs”到底有何不同？对于基金投资又有哪些启示呢？

国内政策目前正在大力推进的基础设施，除了基础工程、铁路基建、交通运输、能源管道、物流设施等“老基建”，还包括5G通讯铁塔、数据中心等“新基建”。

从《指引》里“优先支持”和“鼓励”两个关键词来看，重点提到了优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区等开展试点。

所以，不要把此次公募REITs开闸理解成房地产信托投资基金，本质上其实是大力支援“新老基建”项目。

什么是融资？

意思就是货币资金的融通。有直接融资和间接融资两种。前者指资金不通过金融中介而直接实现资金使用权的转让，主要的融资方式有发行股票和债券。

后者指资金通过金融中介的作用间接实现资金使用权的转让，主要的融资方式有银行的存款和贷款。

2.通过上述方式而得以融合并流通的资金。

融资就是资金的融通，有广义和狭义之分。广义的融资是指资金在持有者之间流动、以余补缺的一种经济行为，是资金的双向互动过程，包括资金的融入和融出，既包括资金的来源，又包括资金的运用；狭义的融资则主要是指资金的融入，也就是资金的来源。医院融资引进医学装备是指医院通过一定的渠道，利用内部积累或向医院外部机构或个人筹集资金，引进所需的医学装备，保证医院发展需要的一种经济行为。

一个企业的资金筹集的行为与过程

融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。

也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，***用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

融资是指企业或个人通过各种方式从金融机构或投资者那里获得资金的活动。主要有以下几种方式:

1. 借贷融资:从银行或其他金融机构获得***。如短期***、长期***、信用***等。这是最常见的融资方式。

2. 股权融资:吸引投资者购买企业的股票和股权,进而获得资金。如发行新股,私募股权等。这种方式可以不增加企业的负债。

3. 债券融资:发行债券获得投资者资金。企业需要在到期时归还资金和利息。

4. 资产证券化:将资产包装成证券出售给投资者,得到大量资金。如不良资产证券化、商业地产证券化等。

5. 租赁融资:通过购买租赁资产的方式获得资金。如售后回租、融资租赁等。

6. 项目融资:针对具体项目设立专门的融资***,从投资机构或个人那里融得项目资金。常见于基建项目和房地产项目。

7. 天使投资:初创期企业从天使投资人那里获得风险资本,以支持企业发展。

8. 创业投资:创业企业从创业投资机构或人那里获得资金,用于产品研发、市场开拓等,会取得一定的股权。

综上,融资的目的是为了满足企业运营和发展资金的需要。选择何种融资方式,需要根据企业的发展阶段、融资需求、偿还能力等因素综合判断。选对方法,可以达到资金成本最小化的目的。 

到此，以上就是小编对于商业地产证券的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产证券的5点解答对大家有用。