房地产敏感分析,房地产分析模型

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产敏感分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产敏感分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产投资如何做好敏感性分析？
2. 地产投拓人如何做好敏感性分析？
3. 成都的房价正快速奔向3.0，这对吸引人才的政策有多大的冲击？
4. 开发商捂盘、通宵排队抢房、房贷利率下降……深圳楼市真的回暖了吗？

房地产投资如何做好敏感性分析？

首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。

确定敏感性分析财务指标，选择需要分析的不确定性因素。确定敏感性分析因素，对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，要逐个分析所选择的不确 定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。当然，敏感性分析表的用途可远不止如此，比如通过它我们还可以做售价-利润率敏感性分析，成本-利润率敏感性分析，售价&地价-利润率敏感性分析，成本&地价-利润率敏感性分析等等。熟练掌握这个技巧以后，我们甚至可以做任何单变量及双变量的敏感性分析。 但是，很多朋友却对敏感性分析表的操作非常陌生，过于依赖测算表格的现有公式链接而无法灵活使用，或者测算公式出现问题以后也不知如何修改。这篇文章我们就一起来系统梳理一下敏感性分析，解决工作中的理解及操作障碍。为了便于大家理解，我从以下4个方面进行阐述： 1.      理解敏感性分析表 2.      单变量敏感性分析 3.      双变量敏感性分析 4.      多变量敏感性分析

在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的这个问题的解答能够帮助到大家。

在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。

我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐生活，健康生活每一天，家和万事兴，年年发大财，生意兴隆，谢谢！

首先确定用于敏感性分析的财务评价指标，其次确定不确定性因素可能的变动范围，再次计算不确定性因素变动时评价指标的相应变动值，最后通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素做出进一步的分析。

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。

一、敏感性分析步骤

敏感性分析一般按以下步骤进行：

1、确定影响因素

影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标

作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来

地产投拓人如何做好敏感性分析？

既然是敏感性分析，即指的并非刻意去搜集客观数据等。而是由于周边一些事物的变化，不自觉的将相关联的带来相关房产的影响也考虑在脑海。

这是一种习惯性的能力，有把相关或即将相关的***联系起来的能力。

既然需要对房产信息敏感性分析，这也就需要一定得房产知识。以及自己对周边事物发展的敏锐性。大胆细致的推测事情发展对房产的影响。

另外，可与周边人等常交流交流房产信息，会给自己的分析带来意想不到的效果。

成都的房价正快速奔向3.0，这对吸引人才的政策有多大的冲击？

我只想说的，北上广深，房价都突破7.8万了，还是限购 还是有很多人去，而成都房价只是快破3万了，其实只是个别地方，还有很大部分地方，才1万多，离3万还有一段距离，只有那句话，在任何地方买房都要趁早，要不就等***将来发房嘛[大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑]

说实话现在成都卖到3万的楼盘真不多，也就3环内的几个高品质的楼盘吧，天府新区秦皇寺、兴隆湖也才两万，但是像犀浦、红光、温江大学城这些地方就1万出头，稍微偏的地方几千的也有，所以均价还是就15000左右，距离3万还很远，不影响人才安居政策。再说了成都是学历落户，能在成都立足的但是高收入群体。

成都房价快速奔向3万一平，这对吸引人才有冲击吗？

怎么说呢？对于庸人的冲击肯定是非常大，对于人才的冲击可以说近乎于无。

举个简单的例子，人才聚集最多的地方，北上广深甚至杭州的房价都远远高于三万。这些房价阻碍了人才的涌入了吗？没有，相反，这些人才还趋之若鹜。因为他们相信城市的发展潜力。

只有有发展潜力的城市，房价才会有升值空间。作为新一线城市的成都，未来的发展空间都是看得见的，西南的中心城市，辐射整个西部地区。有发展的城市，房价才会有生长空间，没有发展的城市房价反而日趋下跌。

很多四五线城市的房价其实在涨到一个高度后，因为后劲不足已经开始缓缓下跌了。比如鹤岗，玉门这些城市，没有发展潜力，几万块钱就能买一套房，有人才流入吗？没有，因为人才去了也找不到发展的潜力。

是不是成都就高傲起来了，除了人才就不需要其他人口流入了呢？当然，也不是，成都是一个既有阳春白雪的高雅，也有下里巴人亲切。

奔三的高房价占据着最完善的***配套，而那些***配套次一些的地区房价也在一万多的样子，对于普通刚需客来说也有几千块钱一平的远郊地区房价。

所以说，成都的房价向上，可以让人才看到希望，如果成都房价一直下行，那么很多人才就不愿意进来。

我刚入手了一套2015年的次新[_a***_]，入手之前先后看了不下几十套，基本上了解到成都二手房的基本行情，总结如下：1、老破小价格一降再降依旧少有人问津；2、区位不佳的次新二手房价格也是一路走低，只有户型好***光好朝向好的价格不高的房子卖得掉；3、区位好环境好户型***光朝向好的优质房源则价格往上涨依旧比较抢手，这类房子根本就没有给你降价的机会，一挂出来就被抢走了，我就看中一套被人截胡为此郁闷了几天。再说说成都房价的未来五年走势，我觉得是两极分化的局面，一方面是好区位好地段大房企的新房和次新二手房价格上涨，另一方面是老破小、区位地段不佳的房子价格下跌除了少数学区房。但成都整体房价依旧是上涨的趋势，选好区位地段房企户型朝向***光最重要，一旦成都的整体均价达到30000万，老破小才会开始显示出它的价值了。总之，不要让房龄超过20年，不超过15年房龄就应该置换了。

开发商捂盘、通宵排队抢房、房贷利率下降……深圳楼市真的回暖了吗？

深圳是中国房地产的先锋，高房价的代表。其作为国内北上广深一线城市一员，和其它一线城市相比，它有许多的优势：如城市人口密度最大，土地***严重缺乏，经济发展最活跃，城市竞争力最强等等，这些因素目前还能支撑着城市的高房价。关于深圳楼市回暖这问题，我们可从两方面去分析。

一、新房市场。深圳土地面积大约19***平方公里，随着经济发展，城市面临无地可开发的局面，只能填海和旧城改造，房地产已进入存量房(二手房)为主体的市场。目前出现开发商捂盘、排队抢房的个别现象，实因部分新楼盘在***限价的措施下，周边二手房比新房价格还贵的倒挂现象，才导致出现以上反常的情况。为此对于新房市场来说，在史上房产最严调控政策下新房市场并没出现冷落现象，根本不存在什么楼市回暖的说法，只能说房价高位调整，在政策影响下，刚需在犹豫和价格被压制而已。

二、存量房市场。在限购限售限价房住不炒的政策下，投资客逐步离场，刚需客转战新房，导致深圳二手房房价下跌和成交大幅减少的情况，二手房市场人庭冷落，甚至让人感觉有点冰封的感觉。现政策松绑，房贷利率下浮，深圳二手房可以说有筑底的迹象，随着政策进一步放开，房贷利率回归到基准利率时，二手房楼市确实有可能回暖。

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感谢邀请。

我的看法是:最后的疯狂！

房地产市场的几个内生动因分析如下:

1.货币超发。在之前的十几年，中国货币市场的货币增量，基本都是外汇占款在起作用。当前，在深化改革🀄️，特别是央行换成了专业人士当家，这个现象的情况出现的概率很低。

2.地方***因素。地方***在分税制改革后，主要的财政来源基本都是土地财政。土地作为一个不可再生***，现在这块的利润机会已然不大。之所以现在地方***还在拼命捂盘，更多就是这种畸形的经济关系所产生的内生动力。

3.人口净增红利。在改革开放阶段，人口大幅涌入沿海城市，制造了城市的大额度的刚需缺口。在改革开放的40周年，绝多大城市已经没有多大的人口红利了，房价的高企和成本高昂，造成了人口的流出。现在，乡村战略的推出，更是这个现象的最显著表现。

综上，我认为这算最后的疯狂。二三四线城市会首先出现问题。如深圳这种城市，人口红利还在，倒还能支撑。

到此，以上就是小编对于房地产敏感分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产敏感分析的4点解答对大家有用。