大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产如何看待包租行为的问题，于是小编就整理了2个相关介绍商业地产如何看待包租行为的解答，让我们一起看看吧。
投资商铺开发商承诺包租，每年保底8%的收益，是否值得投资呢？
每年收益保底8%的商铺，肯定是值得投资的。
商铺或者门面投资值不值得，最简单、最直观的衡量标准是看10—12年是否可以回本。10—12年回本，效益中规中矩；10年之内回本，效益确实可喜；12年以上不能回本，效益堪忧。
您提出这个问题，是不是出于慎重考虑，存在其他方面不确定性的担心呢？确实，开发商的承诺是好的，能否兑现是关键。
抛开开发商的诚信因素，更应该注重考察商铺的地段。商铺要实现效益，首要条件是能够租得出去，其次还能够租得好价位，商铺所处地段起到决定作用。
如果商铺处于黄金地段，周边已经形成商业规模，实现预期效益无需担心。
如果商铺所处地段一般，甚至周边毫无商业氛围，这个投资就得慎重考虑了。2008年左右，江夏中央大街开盘招商，场面火热，看起来也算高大上，开发商也是承诺包租。我一个朋友豪气满满，买下了2个铺面。由于所在地方没有商业氛围，不成规模，一直没有商家进驻，开发商包租的承诺无法兑现。后来，朋友没有办法就自己经营，也是没有客源，商铺至今闲置。
个人觉得投资商铺应该关注的不是商铺本身，更不是开发商的甜言蜜语诱惑。要重点考察所处地段的位置、交通、人气，特别是商家规模和商业氛围。只要所在位置交通便捷，人气很旺，商铺林立，商业氛围浓厚，即使价位高点，不管出租还是自营，收益自然可期，您觉得呢？
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这个问题需要分开来看，第一是要看投资收益，第二是要看投资风险。
从投资收益上看，是非常值得投资的。商铺是自己的，每年可以稳定获得8%的收益率，是非常难找的投资产品。
我个人进行理财投资以来，年化收益率超过8%的只有两年达到，所以如果能100%保证获取到这么多的收益，我一定会去投资的。
但现实中这个风险是非常高的。能包租，并且给到8%收益的，现在真的不多了。
首先，受疫情影响，实体店经营非常困难，开发商能把门店租出去的可能比较低。***如租不出去，那开发商就无法兑现承诺。
其次，看门店的建设状态。如果处于在建状态，那就有烂尾的风险是很大的。
在内蒙古呼和浩特市***区有一个内蒙古大商城项目，现在就处在烂尾状态，投资者什么时候能获得收益，没有人能知道。
开发商目前承诺包租特别多，尤其是购买国外房产，销售套路很多，告诉你租金多少，交给我们直接管理，你只需要缴纳管理费用，然后保证你稳定收益。
下面我们就来仔细分析一下商铺到底该不该买。
（1）要买哪个城市的商铺，先了解市政规划这个区域是否开发为商业街，以及周边其他商业配套，还是只有这一条商业街，还是说只有这几个商铺。
（2）实地走访，商铺是否临街，人流量，新开的商业配套只为提供小区，还是大型商场提供城市配套服务。
（3）能否起明火，周围餐馆人气，距离最近地铁站，交通配套是否完善。
（4）同地段已经出租商铺经营情况以及租金，周边空置率是多少？开发商承诺的8%租金回报，我自己出租是否能达到。
（6）未来是否有升值空间，地段很重要，还有商铺位置是否把边把角。
商人唯利是图的本质是他们不会做赔本的买卖，要么收益在价格里已经加出来了，要么他有已经确定的租房***，不然谁会费力不讨好的去做这样的生意呢？中国有句古话，羊毛出在羊身上，买的不如卖的精。所以，在购置商铺进行投资的时候首先要考虑的是如何规避掉潜在的风险，其次才是去考虑如何去进行投资。
规避风险
首先，进行对开发商的考察。在考察的时候一定要详细考察开发商，要看开发商是否有实力做到他所承诺的后期的招商[_a***_]。另外参考开发商在该项目的自持比重。如果是自持比例要远大于出售比例，那么实际上的承租风险，开发商承担更多。因为商铺的出租是会形成集聚效应的，好则大家都好，不好那么大家都不会好。
其次，规避合同当中的潜在风险。合同中会约定相应的责任和义务：对交付标准的约定、双方权利义务的明细，其中如果存在承租约定，还会明确说明出租面积、出租房屋用途、租金及各种税费缴纳以及违约条款。所以我们在签订任何一份合同的时候都要仔细谨慎的认真阅读相关条款。虽然有一部分开发商提供的合同是制式合同，我们能够更改的条款很少，但是能够规避到或进行其他条款的补充仍然是十分重要的。
商铺选择
既然是作为投资选择，那么肯定要考虑投资回报率以及长远的投资价值，作为商铺来说我们要从选址、未来规划、价格、开发商等几个方面综合考虑。
首先是选址。选址可以说是决定商铺盈利程度的最关键的因素。周边环境包括人口分布、平均消费水平、物业租售价格水平、房屋的入住率和出租率都是决定商铺能否购买的硬指标。
其次是周围的业态分布。我国的城市规划并不仅仅是一个地块的规划，而是作为整体进行的规划。那么你所购买商铺周围到底是定义为居民区还是工业区是对盈利能力有明显影响的。那么具体配套设施即便是在商铺交房时还没有完善，但是在确定规划的前提下那么保值和增值是能够保证的。另外在现在社会当中一定要注意停车场所的规划，如果不能便利停车将会影响一大部分人的选择。
再次是开发商能力。由于现在商铺的销售一般是捆绑了承租合同，那么开发商的运营能力将直接影响承租效果。同时开发商的口碑会直接与建筑质量挂钩，为了实现长期稳定收入，那么开发商的能力就很重要了。
最后是价格。经过前面几个因素的考察之后，会对价格有一个较为客观的评价。商铺作为商品来说，价格并不仅仅因成本来定，那么需要根据周边规划进行很多的横向比较才能得出相对于投资者来说性价比较高的结果。
开发商“销后包租”的促销方式可信吗？
“销后包租”。前几年好火的。有很大一部分人都投资了。
我就我知道的情况说一说。
当年，我也是一个才出生社会的单纯学生呀。意外下就进入了建造行业。
正好是一个大楼盘。现在在我们当地都比较火。商业性比较强。还附带一个广场。
他们那会儿就整的销后包租。
***过去了。那个区域所有的门市都是开发商统一出租。
按照季度给购买者打款。
我正好跟其中一个购买者相熟。她告诉我，这样的统一出租的门市根本不是独立的产权。
是个啥情况呢，那种大型的超市大家都应该知道。就是根本不是我们传统意义上你买一个门市，好多平米。好多钱。
他就是整个一个大的区域。她说她家一百万购买了大概的一段区域。反正按照区域大小每个季度给她拿租金。
何为售后包租,到底有多少风险在里面?
售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
这种方式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。
一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。
三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。
这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。
完全不可信。
首先要明白这是一种营销方法，普遍用在商业房产中。主要目的只有两点
一，让价格看上去很美丽。
二，让风险看上去很小。
如果以最坏情况，面临庞氏***。收你房款，返还的还是你的房款，但是注意，你的钱一次性缴纳，租赁一年一年还，期间的时间差足够玩死你，因为这种***需要的就是时间，等到很多人上当了就是他们撤场的时候了。最后当你还等租金的时候，案场已经人去楼空，留下烂尾楼提醒你是个傻子。而且还没地方说理去，虽然本质就是庞氏***，但是包装的就像投资失败，这种请款最后能把本金拿拿回来就已经是上天庇佑了。
如果以最好情况，开发商真的好好要把项目做起来，投入大笔资金做宣发，广告。招商也很顺利，在开始的几年里开发企业几乎是不挣钱的，你觉得可能？而且你的租赁几乎就把企业拖垮了，最关键的是，企业如果不缺钱这么好的生意你觉得会轮到普通购房者？于是承诺的租赁开始拖欠，然后负责点的还和业主谈一谈，降租赁吧，要不大家一块儿死。等拖过合同年限，对不起拜拜，一个烂商场留个你们，于是游戏结束了。
最有可能的情况，一，这商业根本就不能分割产权，你买到的只有共有权，连单独的房产证都没有，只有协议，这和融资有什么区别？你还没有经营权？风险比天大。二，这么搞的开发企业一定是没钱了，开发商没钱了意味着什么不用我多说吧。三，这种销售方式单价一定比正常的得要好百分之10到15。四，让开发企业做经营，招商管理就是天方夜谭，联想一下小区的物业是什么你就懂了。五，正常的商业开发一般应该是开发商把地块上的住宅部分快速去化回款后投入商业部分运作，商业招商自持，随后银行融资，再开发新项目。经营回款冲抵利息，有序经营。比较一下区别你就明白了，销后包租开发商目的就是，回款，和转嫁风险。
没了，希望能帮到你。
到此，以上就是小编对于商业地产如何看待包租行为的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产如何看待包租行为的2点解答对大家有用。
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