大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产阶层分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产阶层分析的解答，让我们一起看看吧。
房地产的利润有多高？大家来分析分析？
地产行业从业10年的人来浅谈回答一下。
一、早期空手套白狼阶段，黄金阶段。只要取得建设地，就能卖楼花，用购房人“众筹”的钱去建设购房人的房子，地价便宜而且过程无资金成本，那个时候可以有25%—30%的利润。
二、市场逐利阶段，白银阶段。基本从2003年至2018年，地产公司遍地开花，传统行业公司都转行或者半只脚踏入地产公司，这段时期整体房价高企高涨，排队买房现象常有，房产公司只愁没房卖不愁卖不出，但这段时期也是国内经济高速发展时期，整体物价人力成本随之而涨，加之每家房产公司疯狂扩张，融资成本高企不下，这段时期整体利润在15%—20%左右。
三、求生存的薄利阶段。随着***不断强化调控房产，限售限价公租房房产税等政策***加***，房产公司不能随意定价，市场预期下降多为观望状态，市场一下子冷却，2018年行业龙头万科提出来“活下去”战略为始，某园提出高周转，整个行业开始收缩从各方面降本增效，杭州滨江房产作为浙江本土优质房企，其董事长在本年提出“努力做到1%到2%净利润”可见一斑，排除其忧患意识之虑，也有夸大之嫌，但也可见行业之势，目前房产行业既有面粉比面包贵的源头，又有建材人工成本高的过程，还有成交价量低造成的资金堵塞，目前整个行业利润在5%—10%。
当然，前文所说皆为整体，还有一些项目多为亏损的也有很多，另外一些商业地产项目整体利润会比住宅盘会高5%—10%。
房地产的净利率如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。
房地产企业超过 15%的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。
平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，而且会为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。
这些公司怎么做到如此高的利润率的？
最重要的一点是要做到拿地便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。
其次就是利用财务方法做高成本，以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。
还有融资成本。房地产项目基本都是要借钱做的，年息个位数的开发贷和 30% 以上的***，是有很大差别。
很高兴回答这个问题、
现在一般认为，房地产开发利润高的暴利行业。因此房价暴跌是理所当然的。房地产商从简陋的房价中挤出一些水分，减少暴利，没有救活的问题。
在目前的情况下，我国房地产开发行业的平均利润率不太可能达到50?即使某个项目达到50?销售利润率，也不能说是暴利行业。因为要缴纳土地增值税征收费用、土地增值税清算费用不能列入的很多费用、费用、事业所得税，还要支付各种摊派及各种捐款。谁是赚大钱的房地产开发商？一般房地产开发项目开发周期需要2 ~ 3年，某个开发周期更长，所以总利润率50?除以3年平均是多少？
一个地区差异，住宅结构差异，好像都没有考虑。每平方米1万元的房子可能有50?毛利率，每平方米5千元的房子有50?毛利率吗？那么，可以推测出每平方米3，000，2000韩元的住房利润率有多高。想一下全国有几处房价每平方米1万元，有几处房价每平方米3千~ 5千元。
此外，即使利润率那么高，如果卖不出去，也不能实现利润，开发完成后，剩下几年的余额就更少了。
房地产开发本是一个具有以下特征的复杂过程。
(1)地点的固定和移动性；
(2)使用的长期特性；
(3)唯一性；
(4)[_a***_]因素的多样性；
融创中国的孙宏斌曾经说过，他***完出来之后不知道该干点啥，考虑了很长一段时间，还是决定做房地产，因为房地产不需要成本。
为什么说房地产不需要成本就可以做起来呢？
土地拍卖，需要交纳一定的保证金，可以通过借款或者各种抵押方式搞到手。
土地拍到手后，需要支付土地出让金，可以通过各种贷款融资方式筹到这笔钱。
然后找建筑队来动工。建筑队自己来干活，各种建筑材料可以先赊账。
一开始先卖10%，***出售就可以了，回笼一点资金，救救急。紧接着二次开盘，价格涨上几百元上千元。房地产形势这么好，不涨对不起10%已经购买的房主。这样还可以积攒人气。
然后经过三轮、四轮销售，最后留10%的房产用于顶账，由于顶账房还是比较便宜的，许多建筑工程公司的老板也乐得收这样的房子，这也是他们为什么房子多的原因。
回款回的差不多的，赶快去买第二轮土地，重复上述的故事。
基本上每一轮土地和建筑的买卖，都能获取10%到20%的利润。但相对于成本，利润真的大的可怕。
房地产的利润是等于收入减去成本和费用。其中成本费用包括土地成本及相关税费，这个是房地产成本中最大的一块；建筑成本这一部分一般在1800到2500之间，全国都差不多这个水平；资金成本，房地产主要是资金占用比较大，时间比较长，这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右，房地产的开发周期短则两，三年，长则五，六年；销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右。如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价，土地成本和开发周期这三个因素了，所以在当前房地产调控的限价政策下，就会出现“面粉比面包🥯贵”的情况，也很好理解为什么现在土地流拍那么多了，也可以理解为什么房地产企业在行情不看好的情况下要降价销售，回笼资金了，因为时间拖久了，他们的资金成本就会把公司拖垮的。所以房地产开发商的毛利率一般要高于百分之三十，否则开发周期拖上四，五年，开发商的利润就基本被利息吃掉了。
房地产行业未来的前景如何？
房地产行业未来大的优质房企会更容易存活，后期开发楼盘兼物业运营、养老***服务。
房企的兼并整合淘汰融合期
未来房地产行业预计会有兼并和整合潮，淘汰掉资金实力不强的中小房企，留下实力较强的部分开发商存活。然后这些开发商通过资金和人才、技术的整合，又吸收引进先进的建房理念、结合最先进的一个民用科技，给居家生活带来新型环保又生态的居住理念。
由野蛮发展黄金时代过渡到以消费者为主导的“白银时代”。
房地产行业的快速发展，诞生了许多房产巨头，后期随着房市销售进入“尾市时代"，知名开发商开始多元化转型，如将触角升到农业、文化***行业、甚至比较前沿的汽车和芯片行业。有些折腾几年，最后没成绩自动放弃。
相比上面这些跨行业运营，开发商未来整合自营物业、自营养老院或许是一个很不错的出路。
综述，尽管目前房市开始处于下行期，房企之间为了生存，价格战不可避免，活下来的房企未来只要转型得当，未来还是有一定的发展前景的。
1,从经验主义的角度，“死空头看多”通常是拐点到来的一个标志。喊了十多年房价将会下跌的谢国忠，在上半年突然改口，看多房地产市场。谢国忠此前单纯的从经济学的角度分析房地产市场，忽视了住房作为投资品的性质（炒房）以及***政策在房地产市场当中的作用（土地财政），故而看空，后来的转向更多的是因为参考了这两个方面的因素但又忽视了最基本的供求关系、购买力问题。
2,“降价未遂”***反映了目前房地产市场多空双方的激烈博弈正在加强，***力量不得不介入以维护房价稳定，***力量从幕后走到台前本身也是不得已而为之，意味着可以用来打的牌越来越少，这预示着拐点即将到来。
3,购买力不足，潘石屹说中国的房地产总市值达到65万亿美元即大约450万亿元人民币（无考证）。超过了美国、日本、欧洲的房地产市值总和。而中国目前m2总量大概是180万亿人民币。意味着即使全部m2投入房地产市场也只占房地产市值的40%左右。房地产市场继续上涨将受制于货币供应量不足，上涨空间有限。从微观角度看购买力已经被房地产市场榨干透支净尽。
4,房地产行业是自作孽不可活，近20年来住房价格的不断上涨推动了企业营商成本不断抬高，导致实体经济的萎缩，导致就业下降，也就导致了居民收入的下降、购买力下降、购房能力下降。这将反过来推动房屋价格的下跌，也就是说是房地产价格上涨，搞死了房地产。对购买力的压榨透支导致了汽车消费、居民日常消费的下滑，消费对经济的拉动作用减弱，这也是房地产市场***中国经济，拖累中国经济的必然。
国内房地产经过这一波宏观调控以后，估计再难暴涨，当然涨是肯定的，只是脚步会慢很多了。
现在是属于房地产的寒冬，全国各地都在大力限购、现价。背后就是国家的宏观调控，把房地产这匹黑马拉一拉，别跑脱节，加大经济泡沫引发金融危机了。现在从国家到企业都在进行深化改革，都开始调整战略方针多元化发展，毕竟鸡蛋都放在一个篮子太让人担心了，同时也让基于人口宏利多年房地产井喷式发展带来的成果消化一下、沉淀一下、稳固一下。
未来房地产应该是随着其他行业的发展会放松房地产的限购、现价，让各行业并驾齐驱带动中国经济蓬勃发展，不再是一匹黑马牵头的局面了，所以我觉得未来房地产会随着中国经济的发展而发展，慢慢的趋于理性的发展。
说实话，每个国家的房地产行业都不会走同样的一条发展路子。日本、美国的房地产均发生了地震般的泡沫破裂***，这又如何？放在中国不一定是必然***。一是经济体系和社会制度问题，二是人口和老百姓的人均素质问题。经济体系和制度会导致中国房地产脱离***的控制，国家不会让其影响国民根本，不会让老百姓买不起，然后，也不能让老百姓随意的、毫无压力的情况下购买，毕竟有压力，人才有动力，而且房地产作为中国经济发展的一条大腿，目前还是不能说砍就砍的。二是人口，中国人口众多，再加上开放二胎，新生人口的增加，住房刚需不会减少太多，这是房地产发展的土壤，同时，我们老百姓在人均接受教育不高的情况下，过多的追求会以物质为主，而这个物质必然包含了房子，也也是房地产发展的土壤。所以说，房地产的发展在于国家的战略定位和老百姓的综合素质。再往很高的地方发展，国家会控制，向低的走，老百姓会控制。不高不低的跟着物价慢慢走才可能是未来的情况。
房地产行业未来的发展趋势在能积聚人口和产业的地方，古往今来，概莫能外。
房子是用来住而不是用来炒的，我很赞赏这句对房地产业一锤定音的话，这句话不仅揭示了房地产的真谛，还传达了一种决心和睿智:历史上给我们制造过很多灾难的土地兼并其实就是一种变相的房地产炒作。
但是，房地产是一个成熟市场经济国家必不可少的重要产业，它不仅是人民安居乐业的基础产业，还是一个产业链特别长，影响特别广泛的行业，世界上的发达国家，每一个都经历过房地产行业突飞猛进的阶段，包括对房地产市场控制特别严格的德国;中国历史上，每一个王朝只要进入稳定阶段，也无一例外地会迎来房地产业的恢复性增长。原因无他，一个繁荣昌盛的国家，一定会有繁荣昌盛的房地产，而且房地产还是首先繁荣的行业，因为温饱问题解决和后，人们最关心的就是住房问题。这就是过去二十年中国房地产市场突飞猛进的根本原因，不以人的意志为转移，所以就很难打压下去。
但是我们都要知道，房地产市场是绝不可能一直涨下去的。港台地区和发达国家所经历过的房地产市场规律，中国同样无法摆脱:就是市场一旦进入稳定阶段，房地产必将分化，具体表现就是从以前的普涨变成好东西继续涨，差东西却不再有人要。
只不过房地产业里所谓的好东西，除了地段,建筑品质和配套外，房子所在区域的发展前途最为重要，比如，上海的房子不管怎样都最终会不断增值，但是东北，西北一些人口不断流失的城市，房地产不会再好转了，除非发生重大变化导致人口流出趋势发生逆转。
所以总结一句话:房地产未来的发展趋势是，人往什么地方，什么行业集中，就会在那个地方和行业出现巨大机会。
到此，以上就是小编对于房地产阶层分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产阶层分析的2点解答对大家有用。
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