房地产成本分配原则及分析,房地产成本分配原则及分析方法

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产成本分配原则及分析的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房地产成本分配原则及分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

房价是由位置决定的！房价是由位置决定的！房价是由位置决定的！重要的事讲要三遍。普通商品房(新房)价格组成最大的占比是房子底下土地的价格，占比甚至能达到60%-70%以上(一二线城市)。北京三环的土地能拍到楼面价8万一平米(卖十几万一平米)，北京十八环却只能拍到1千一平米！位置决定地价，地价决定新房价格，新房价格决定周边二手房价格！

房子的建安成本虽然并不贵，差不多在每平米2000元上下，拿到全国范围内在每平方米1000元到5000元之间。#理财大赛第三季#

开发商拿到土地以后，需要抓紧出图。然后按照设计图纸要求挖地基、打地桩，然后一层一层的建好，中间需要砂***料，水泥、钢筋、模板、脚手架、机械等原材料成本以及人工成本，另外还需要管理、监理成本等等。另外还有水电、门窗安装，公共地区的施工等等。近年来，由于人工成本和一些基础耗材的上涨，实际上建安成本也在不停的上涨。

一般来说，一线城市建安成本约占房价的5%左右，二线城市15%，三线城市25%，四线城市30%。其他部分的房价，是什么构成的呢？

主要有这么几大类：

第一，土地成本。想建房子首先要买地，开发商必须要拿土地出让金。买地的钱肯定要均摊到销售的住房价格中。2018年，北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米。注意，楼面地价不是每平方米土地的价格，是在土地上建设的房子每平米的价格。2019年青岛市成交土地均价是6782元每平米，但是平均楼面地价只有3324元每平米。土地出让金也要交契税的。当然还有相应的土地三通一平，设计、勘查费用等前期成本。

如果是在平均楼价1万元的楼盘，差不多土地成本是2000~2500元左右，比建安成本略高一些。

第二，税费。开发商要想卖房子肯定得有发票吧，没有***在房产交易中心都无法登记过户。如果不开***只签合同，这不成了小产权房吗？但是，开***必须要缴纳税费。开发商需要缴纳的税费有土地增值税、房产税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税、契税等等。由于征税的基础不同，具体缴纳的比例也不一样，比如契税是应纳税额的3%，增值税是销售额减进货额的9%，企业所得税是应税所得额的25%。土地增值税是房屋销售收入减去各种成本后的额度乘以税率，税率为30%~60%。1万元的房子，各种税费加起来，差不多相当于房屋售价的20%~25%。

第三，开发商成本。开发商是一个企业，要想运行下去，必须有相应的成本费用。按种类划分主要有管理费用、销售费用和财务费用等等。管理费用涉及到材料、工人的管理等等，约占销售额的3%~5%；销售费用，包括广告宣传费、销售人员佣金或者代理费以及其他销售费用，广告宣传费约占房屋售价的2%~3%，佣金约占1%~2%，其他费用占0.5%~1%；财务费用不要认为是会计人员的工资，它涉及到开发商借贷的财务成本、[_a***_]成本等等。大家想想，动辄几十亿上百亿的借款，每年偿还的利息费用也不是小数。一般来说，这笔财务费用约占整个销售额的6%~15%，房产销售拖得越久，占比越高。综合起来看，各种费用加起来要占销售价格的10%~20%。

第四，开发商利润。根据开发商公布的数据显示，房地产商的平均利润率只有10%左右。其实按照上面的推算，1万元一平米的房子，上面各种成本就相当于7000到9000元，剩余的利润也就是10%~30%。当然，剩余利润越多，缴纳的企业所得税等各种税费越多。因此，确实剩不下多少利润。

尽管我国的住房销售价格从两三千元到10多万元都有销售，实际上它们的基本构成都是差不多的。我国有9万多家开发商，虽然准入条件高，但实际上相应利润并不高。

房子建安成本不到2000元/平米，这在三线城市或者四线城市的建安成本差不多，的确是这样，而在重庆，建安成本是在2600元/平米左右，即使是在北京，建安成本也就4000元/平米左右，建筑安装成本的确是不高。

但是，一套房的售价却要上万，比如重庆的房价在1.3万元/平米，而北京的房价则在6万元/平米。

这对于不了解房地产行业的人来说，是无法理解的。你看，建安成本只有房价的十分之一，这开发商的利润有多高，要赚多少钱？比开银行就赚钱，这开发商暴利呀，奸商啊。

有的人说开发商是暴利，有的人说开发商是奸商，这都是误会，你要了解开发商是否暴利，你就要了解开发商到底有多少利润，房价是由哪些因素构成的。

①、土地成本

土地成本是房价当中最大的成本，约占房价的30%～40%，一般计算在35%。

比如说下面这是重庆9月30日挂牌出让的大渡口区大渡口组团K分区K18-2的一块地，土地面积是土地面积59218平米，容积率1.5，成交总价4.36亿元，根据这些条件计算的成交楼板价4908元/平米。

也就是说，如果要计算房价，土地成本有4908元/平米。

而周边目前的房价是多少呢？卓越西麓九里的房价是1.3万元/平米，联发君领西城的房价是9588元/平米（看图下图，价格来自房天下），

这两个楼盘相差这么多的原因是卓越西麓九里是按照套内面积计算，联发君领西城是按照建筑面积计算，建筑面积和套内面积计算相差3000元/平米，两者套内面积的价格在1.2万元左右。

到此，以上就是小编对于房地产成本分配原则及分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产成本分配原则及分析的1点解答对大家有用。