商业地产售价,商业地产售价比科研报告中的定价低

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产售价的问题，于是小编就整理了1个相关介绍商业地产售价的解答，让我们一起看看吧。

1. 房价和楼面价格有什么关系，楼面价能决定房价吗？

房价和楼面价格有什么关系，楼面价能决定房价吗？

举一个简单的例子，房价和楼面价的关系，就好比餐饮店里一碗面的价格和店铺租金的关系，房价相当于面价，楼面价相当于租金，一个是产品售价，一个是成本之一。

楼面价其实是土地成本，是土地总价平摊到建筑每个平方米的单价成本。而店铺租金相当于土地总价，一碗面的成本里含有平摊后的租金成本。

楼面价和租金之所以相似，是因为两者在产品里都占有很大的成本比重，有些甚至超过50%，不过要说楼面价能否决定房价，我们看看餐饮店租金能否决定面价即可。

我们来看一下面价的构成：租金，原材料，人工，宣传，水电煤，其他耗材，50%左右利润。影响面价的因素很多，租金是其中一种。

房价也是一样：楼面价，建安成本，管理运营成本，营销成本，财务成本，10-20%的利润。因此，影响房价的因素也很多，楼面价只是占比比较大的一项，但绝对不是决定性的因素。

新房销售价格对市场行情的敏感度很大，价格的起伏最大的影响因素是供求关系，如果行情不好，开发商即便损失利润也得把房子卖出去？

作为一个资深的房地产从业者，可以肯定的回答，房价的核心定价就是地价！！

首先房价的构成部分分为，地价，建安成本，资金利息，管理成本，营销成本，税金，利润。

以上部分建安啊，资金利息管理成本和营销成本相对可控。而税金和利润成正比。相对浮动。最不可控的就是土地成本。在县城楼面价有1千，在一线城市楼面价有3万的。甚至更高的。开发出来的房子都是国家标准。但是房价就是收到地价决定的。

所以综上所述，房价的核心变量就是地价，而且楼面价直接决定房价的区间！

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直接回答问题：楼面价起到决定性的价格因素。

一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价，建安成本，配套，税费，财务成本，利润等组成。这里面占据成本最高的就是地价。

一般来讲，楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积。当开发商拿地时都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。建房时绝对不允许超过这个面积红线的。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

那么“楼面价”是怎么计算出来的呢？其实，它的计算公式就是：楼面价＝土地总价格/建筑总面积。下面小编就用一个例子来说明下好了：

***设一个5000平米的小区土地价格1500万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：

楼面价＝1500万/（5000*1.8）＝1667元／平方米。

土地的取得方式主要是通过协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。在一些项目中土地成甚至可以达到40%。

工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右。主要成本在建筑安装和工程安装成本高，这部分成本也是房价中的重要组成部分。占比较高，尤其是现在从人工，到建筑材料包括钢筋、水泥、河沙等因为要节能环保等各方面原因，价格在持续的走高。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业，国家管控越来越严，提高有效产能的同时必然会增加成本；河沙的开***也越来越受限，***开始匮乏，对环境破坏较大，所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙，但是这样房子的质量就难以保证。包含工程安装成本大约在35-40左右。如果实在一二线的大城市，建筑安装成本占的比例还可以下降。

一般小区配套包括：绿地、物业设施、公共[_a***_]设施、道路、排污、热力、安防及***等等。这部分的成本根据小区定位有一定的差别，但是在总的开发成本中占比较少。

房价受楼面价格的影响， 但是并不能说楼面价格决定房价，它只是是影响房价的因素之一。 我们可以轻而易举的感受到，房价受政策、城市、地理位置、周围环境、医疗教育配套、交通情况的多种因素影响， 楼面价格只是房屋成本的构成因素之一， 但是房价并不是由房屋成本决定。

2019年是房价的一个拐点，全国大部分城市房价一改此前上涨的势头，开始出现涨势放缓或者进入平稳期，甚至有一些城市房价出现大幅度的下降，许多开发商更是，以量换价，各种促销折扣优惠不停，变相降价回笼资金，甚至有几百家房企破产，一些大型房地产公司也纷纷寻求转型，以前房地产躺赚的时代，一去不复返了，即使楼市的寒冬还未来临，房地产的辉煌时代也结束了！

2020年，房价出现反弹的几率微乎其微，大概率是维持当前价格，三四线城市甚至面临房价下跌风险。国家明确表示，不以房地产作为短期***经济的手段， 加之棚改数量锐减，支持三四线房价上涨的重要推手逐渐消失，加之很多三四线城市人口净流入并不多，虽然国家，逐步放开生育政策，但是，因为现在各项生活成本，教育成本居高不下，居民要二胎的愿望并不强烈，新生人口的增长率并不高，甚至，逐渐降低.

如果计划2020年买房，刚需买也无妨，倘若是投资赚钱的念头，只怕会失望. 现在越来越多的人意识到房产已经不能给他们带来预期的回报，已经开始，撤出房产市场，市场上挂牌的二手房也越来越多，但是，出现了有价无市的局面，鲜少有人问津，不容易出手。

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房价和楼面价格有着直接的联系，但个人理解楼面价不能直接的决定房价高低，只能说楼面价是房价的一个基准；

原因如下；

第一、题主所说的楼面价也就是开发商的拿地价，一般情况下开发商的拿地价越高，后期加上工程，建筑材料等诸多费用之后，后期的房价也会越高，这是正常的情况，就跟我们买菜一个道理，商贩总不能亏本卖吧；但楼面价不能决定房价的高低，只能说确定一个房价基准；

第二、为什么说地价不能直接的决定房价；因为目前市场上流通的房子也叫作商品房，本质属性也属于商品；而决定商品房价格最大的因素就是供需关系，以及房地产政策；

大家都知道，2016，2017的时候，国内整体房价几乎到达了顶峰，但是那个时候开发商的拿地价特别贵吗？换句话说，前几年的房价大多都是被炒房团给炒起来的，造成了市场热门的“***象”，供需关系不平衡，导致的房价上涨；

而为什么2018，2019年的房价又有回落呢？因为有政策的颁布，多地限购，限售，限价；就比如海南，在2018限购限价之后，房价也跌了不少，只允许以备案价出售，不允许开发商私自调价；所以房价受到政策的影响还是很大的；

综上所述，房价和楼面价还是有直接联系的，但楼面价不能说直接决定房价，只能说是房价的一个基准；近两年来，各地对房地产的严格调控，要求房住不炒，稳地价，稳预期，所以这段时间也是比较适合刚需抄底的时候；个人拙见，仅供参考；

到此，以上就是小编对于商业地产售价的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产售价的1点解答对大家有用。