房地产市场价值及分析,房地产的市场价值

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产市场价值及分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产市场价值及分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 进入存量时代，商用房产比住宅更有投资价值吗？
2. 为什么一定要发展实体经济，第三产业金融房地产不比实体价值多？
3. 股票、公司、房产、大宗商品，哪个还有投资价值？
4. 房地产的核心价值是自身地段还是项目自身产品价值？

进入存量时代，商用房产比住宅更有投资价值吗？

千万不要被表面的收益率所迷惑，商业房产和住宅房产是二个完全不一样的特性。商业房产几乎所有的收益最终都来自于租金的回报，而住宅的价值除了租金收益，还有房产的价格提升，以及近乎于永久性的使用权。

住宅地产与商业地产的不同

住宅地产具有一定的社会公益属性，在刚性需求、投资需求和投机需求等无法进行明确分开的前提下，住宅地产将会随着70年使用年限的到期而后再次无条件的延续。

这就是最不同于商业地产的地方！

商业地产一般的使用年限为40年，而且***出售土地的目的不仅仅在于当前的土地销售，还有产业的引进、就业的创造和经营税收的收益等多方面的考量，而且在价格上还会低于住宅地产。对了40年的使用年限到期被低价收回或者交付较高的土地使用费是必然的。

商业地产的风险

随着互联网电子商务和快递业的快速发展，很多人已经慢慢习惯于网上购物。还有，这几年的郊区城市化脚步的加快，大量的大商场、大卖场，商业街也像春笋一样冒出来。

可是，居民消费的购物多样化却是没有同商业地产项目那样同比例发展。未来的商业项目会是最先受到疲软和大幅下跌的重灾区，投资商业项目最终也有可能成为了一间间没有收益的固定资产。

住宅地产也不如意

不过，在投资住宅也要注意风险。在四五城市的房地产市场几乎就是只有居住属性，一旦出现滞销也会无法销售；一些二线城市和省会城市还是具有一定的投资属性和金融属性，这些房产即便在出现下滑之时，也可以得到销售回款的目的；而一线城市更是具有其金融属性，但是限购和高房价也是二个不容易跨过的坑。投资住宅地产也是具有一定的风险性。

对比与商业地产和住宅地产，笔者更倾向去投资住宅地产，特别是具有全球高度的北京都市圈、上海都市圈和粤港澳大湾区，以及一些价格相对合理的省会城市和二线城市的20公里半径内的交通方便的住宅。

存量房时代是指房地产市场发展到一定程度，新房的建设数量逐步减少，市场交易以以二手房为主。跟以前相比的变化主要是市场上在售的新房数量的减少，房价涨幅趋于稳定。

目前对于买商铺还是买住宅，是许多购房者比较纠结的问题，以前流行“一铺养三代”一说，意思是一个好的商铺，他的收益十分可观，子孙后代都可以享受得到。但要记住，是好地段的商铺，并不是所有商业物业都是具有投资价值。

判断住宅有价值，还是商用物业有价值，一看地段，地段是衡量物业价值不变的标尺。无论是住宅也有好，商业也罢，核心地段的永远都比周边地段具备价值。特别是在供大于求的市场环境中，投资核心地段的物业，虽然成本高一些，但风险相对却要低很多。

二看需求。这些年许多地方商业地产过度开发，商业物业供应过剩，就连深圳的写字楼空置率都居高不下，更别提其他城市了，许多人抱着一铺养三代的想法，投资数百万买商业物业，结果租不出，卖不掉，每年还要赔利息、搭物业费。

相比较而言，住宅的风险要低一些，商业物业的投资回报受大环境波动较大，比如近年来零售业收到电商的冲击，街边店或者百货大楼的生意收到的大量的冲击，一些店铺出现了经营困难，付不出租金的情况。

而住宅主要针对居住需求，投资门槛低一些，风险也小一些。

答案是肯定的。在存量时代，商用房产比住宅更有投资价值。这需要从商用、住宅房产两方面来论证。

商用房产的价值体现

随着收入水平的提高以及消费观念的转变，消费者越来越关注 购物的便捷性及[_a***_]感。基于此，国内外零售企业在布局新零售的同时，坚持对线下门店进行数字化改造。此外，大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场，“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术，极大地增强了消费者的购物体验，激发了潜在的消费需求，对未来实体商业项目的需求也将有所增加。

体验门店的需求无疑是商用房产最大的支撑。

从商铺租金变化看商用地产价值

2019 年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占 81.5%，环比下跌的商业街占 3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平；二线城市中租金环比上涨的商业街占 65.8%，环比下跌的商业街占 17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。整体来讲，商铺租金呈现上涨的局面。

随着近年来零售商业市场表现活跃，一线城 市仍是零售商进行扩张的首选，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐， 未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。

租金的上涨是商铺以及商业地产增值的最大来源，在全国主要城市商铺租金上涨的局面向，商业地产的投资价值依旧存在。

住宅地产风向已经变化

“房住不炒”、“住房供应大于需求”以及“未来房子是不划算的投资”等言论是对民众投资选择的一种引导。在此背景下，住宅地产的投资风向与预期已经出现了转变。投资价值将大打折扣。

站在社会发展趋势与政策变化的角度来看，在存量时代，商用房产比住宅更有投资价值。

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为什么一定要发展实体经济，第三产业金融房地产不比实体价值多？

实体经济是锚，第三产业金融地产目前都发展迅猛，已经迅速快于第一和第二产业。虚拟经济必须建立在实体经济之上才是有源之水。

我们看美国，一个定位于消费拉动经济的国家，金融领域强悍无比，消费市场无可匹敌。就是这样一个国家，疫情百般折磨，反反复复的要解禁疫情限制，禁了又开，开了又禁，这是为什么？因为他们伤不起。因为他们国家是一个消费型国家，没有民众的消费，经济就会严重萎缩。

从美国每年的货物贸易额来看，美国整体是“出口商品远小于进口商品”，且年年大幅逆差。美国凭着美元强大的世界货币霸权，吸收全球货物，印钱就能拿到货。所以美国***的债务年年升高，没有生产的支撑，仅靠消费总有一天美元霸气泄露，债务是无法承受的。

只有制造能力提高提升收入，有了收入增加消费，消费促进制造能力继续提高，这样形成一个正循环，所有的经济得以健康发展。

那虚拟经济发展史怎样的一个模式呢？虚拟经济发展导致产业空心化，少数金融从业者收入上升，并且挤压实体经济发展，大多数的实体产业从业者收入下降或者相对下降，消费无法获得有效增长或者下降，导致制造业进一步衰落，然后***消费继续下降。而虚拟经济发展成为无源之水，泡沫变大。消费恶化到一定程度，泡沫无法支撑破灭，导致严重经济危机。

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我们伟大的祖国就是一座大厦，这大厦的基础，就是千千万万劳动者，这大厦的承重柱就是我们各种实体产业 ，金融和第三产就是水泥里面的减水剂。

如果说去了实体，等于没有抗震柱那么这就成了一座危房，一座随时可能倒塌的大厦怎么可能发挥它自身的价值，千千万万的劳动者失去了就业，就是动摇了大厦的基础，那么这座大厦就塌了，那么依附在大厦上面的三产和金融不就成了一堆瓦砾。

能提出这个问题或想法，可见你不懂经济相关知识，全凭臆想在发问，请以后问问题的时候适当看看书，也就不至于问出此等问题。

首先要告诉你的是经济的基础是三驾马车，分别为：农业、制造业、商业这三个产业都是实体形势为核心。只有依托这三驾马车才有经济可言，这个经济包括虚拟经济（虚拟经济并非互联网经济，具体请自行查询），只有实体经济的稳定才能促进其它经济形势的有序发展，同时作为创造最多就业岗位的实体也是社会稳定的基础，只有就业率稳定社会才会稳定，虚拟经济最多只是经济发展的助燃剂并不能成为主导，也不具备成为主导的可能性。当然能成为助燃剂的虚拟经济不包括房地产业。

世界公认的经济两大毒瘤一个是房地产，另一个是过分吸纳资金并不投资实体产业的金融业（投资概念或所谓的科技股）。都已经成为毒瘤的房地产业怎么会比第一产业的实体经济价值更大呢？

实体经济，指一个国家生产的商品价值总量。是具有主观能动性的人通过思想并使用工具在地球上创造的经济。包括物质的、精神的产品，以及服务的生产、流通等经济活动。包括农业、工业、建筑业、文化产业、交通通信业、商业服务业等物质生产和服务部门。也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。

实体经济始终是人类社会赖以生存和发展的基础。实体经济除了提供基本生活资料功能、 提高人的生活水平的功能、增强人的综合素质的功能。还具有以下重要功能。

1.推动科技进步的重要原因。

现实生活中的重要科技进步是实体经济发展和日常生活中的迫切需求，实体经济并成立了自己的实验室或者资助相关实验，科学家找到了研究课题并付诸努力。虽然不是每一个研究课题都能够成功，但一旦成功就将推动生产力的发展和生活水平的提高，比如蒸汽机、电力、核能的普及应用。

2.国家综合实力的重要表现。

国与国之间的竞争不仅仅是军队数量和武器先进程度的竞争，而是综合国力的竞争。即使武器先进程度也依赖于发达的实体经济。

如果一个国家产业链完整而丰富，各项科技都比较发达。那么这个国家将不惧怕任何国家的经济制裁或者竞争，可以轻松应付各种危机。比如此次疫情，中国经济率先恢复，全世界援助其他国家，都与中国实业强大息息相关。

实体经济是源头，是所有经济的源头。

实体经济是相对于虚拟经济而言的，是指以有形的物质为载体，进入市场的要素以实物形态为主体的经济活动。

金融，就是资金的融通，主要就是融资和投资行为，金融的核心在于资金的流动，资金无法顺畅的流动起来，就会产生金融危机。而房地产行业在中国实行住房改革后，通过产权交易方式进入了资金流通领域，房子实际上已经成了一种金融产品。

但是对于一个国家来说，金融的本质就是实体产业投射在天上的影像而已，金融必须踩着实体的节奏。一旦金融脱离实体节奏，就会进入泡沫阶段。

实体经济和金融业所代表的虚拟经济有着各自的分工，实体经济能通过提供就业和物质生产保证国家抵抗风险的能力；而金融业则是加速国家发展，抗衡其他国家经济战略的武器。

金融和实体之间具有相互依存的一面，又有相互竞争互相排斥的一面，没有金融，那么企业的效率会大大降低，有好主意的人没有钱，有钱的人没有好的投资渠道，***利用效率就会大大折扣，但是如果金融过度投机，又会造成其他领域的资金、人力成本上升，从而导致企业竞争力下降。

一、相互依存

1.金融行业不能脱离实体而独立存在，实体经济是基础，而金融行业则为上层建筑；

2.实体行业通过金融杠杆可以有效的加快生存发展的速度与资产的积累过程；

3.二者保持适度的平衡与比例，可以有效的实现资产的合理配置，产能的提高促进社会就业，控制房价等等。

二、相互竞争排斥

股票、公司、房产、大宗商品，哪个还有投资价值？

这无法一概而论，投资哪一类都有大赚特赚的，也有赔到惨不忍睹的。就比如覆盖面最广的股市来说，今年说起来也算不错的行情，不仅很多妖股出现，而且翻倍股数百个。但是你问问今年有多少散户真正赚到钱的？如果不是白酒的延续性、和医药股，加上科创上市撑起了行情的稳定，那么今年的股市可以说是吃人不吐骨头的行情，只涨指数不涨个股。头部板块如今已经走出了2015年的行情，但大多数股票从7月份高点下来已经腰斩，其中包括金融股，上半年还风头正劲的某金融股甚至出现了近70%的跌幅，与此同时却还有创新高的。所以你说投资股票究竟是赚是陪？把握有多大？

公司就更不用说了，有数据显示近十年来新注册的公司和个体工商户能持续运行3年的不超过50%，能超过五年的不超过30%。也就是说一家公司能坚持五年的也就只有三分之一，赚钱的比例就更不用说了，所以投资公司即便是在过去这样经济发展飞速的时代也超不过30%的成功率。

房产的黄金时代已经过去了，在过去几十年里，投资任何城市都有的赚，投资大城市更是赚的盆满钵满，但是现在开始分化了，很多基本面较差的城市也出现了很高的溢价率，房产未来大概率要向下走。而一线城市这样保值率高的不仅投资成本巨大而且还限购。你想在二线城市里选出有投资价值的并非易事。

大宗商品我了解的不多，但是这跟期货走势是息息相关的，而期货跟股市又是挂钩的。如果股市好不了，那么期货也好不了，大宗商品的可驾驭性和操作难度也就可想而知。

无论什么大环境之下，都有商机。但三百六十行行行出状元，能不能赚钱要看能力更看运气，并不是投资哪个行业所能决定赚不赚钱的。

这个问题提的 有点广泛了，当然都有投资价值呀，只不过因人而异，不是对每个人都有效罢了。

先说股票，股票实际上是公司的股权，买股票实际上就是买公司，如果你看好一家公司例如腾讯或者阿里，你就可以买他们家的股票，相当于投资了他们的公司，每年可以获得分红之外，随着公司业绩的增长，估价也会增长，获得收益！

公司的投资有很多种，自己做公司或者投资别人的公司，投资别人的公司，每年可以获得公司盈利的分红，公司上市的时候还可以获得大量的资金。

再说房产，房产虽然已经不再是过去那种粗放式增长了，但是作为主要的抵抗通货膨胀的投资品来说，房产还是非常有效的！

至于大宗商品，主要指的是期货投资，例如原油期货，螺纹钢期货，白银黄金等等，这一类投资更多的是看眼光，同时风险也特别大，看对方向也是很赚钱的，当然看错也根惨！

关于各类投资的优缺点这里就不讲深了，因为篇幅太大，一次讲一种还是差不多的，投资因人而异，只有足够了解投资的品种以及个人需求才能找到合适的理财方式。

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房地产的核心价值是自身地段还是项目自身产品价值？

房地产的核心价值当然是首重项目的自身产品，然后才是地段位置。

试想一下，一个没什久知名度的房产开发公司的产品，其质量怎么保证。

在施工过程中没按国家质量标准和规范来建造房子。

房子验收时做表面工程，一旦入手，毛病就出来。

由于[_a1***_]没什么知名度，没在乎品牌的口碑。造出了质量不合格的房子，靠蒙混过关的方式通过验收，最后利益受损的还是购房者们！

如果房产公司有当地，或全国都是有名的，房产公司就不可能让一个项目的质量出现大问题。

否则带来的后果就是品牌形象受损。让前期经营起来的良好形象在消费者心中大打折扣。

这种百害而无一益的事情，精明的开发商根本不会做。

相比项目的位置而言，只有自身产品质量过硬的基础上才通去考虑地理位置。

好比万丈高楼平地起，所以房地产的核心价值是房产项目的自身产品第一，其次才是房产项目的地段位置。

到此，以上就是小编对于房地产市场价值及分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产市场价值及分析的4点解答对大家有用。