商业地产土壤处理,商业用地需要做土壤调查吗

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产土壤处理的问题，于是小编就整理了3个相关介绍商业地产土壤处理的解答，让我们一起看看吧。

1. 单位销售旧房或旧建筑物，如何缴纳土地增值税？
2. 企业出售旧房如何计算土地增值税？
3. 房地产开发商从拿地到回款，每个阶段如何融资？

单位销售旧房或旧建筑物，如何缴纳土地增值税？

一、对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的95%作为扣除项目金额计算征收土地增值税。

二、对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房***的，按转让收入的1%计算征收土地增值税。

三、对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免于征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

四、土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房***的房产以及虽已办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

企业出售旧房如何计算土地增值税？

分几种情况：

一、转让旧房能提供评估价格的。转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格；

二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。 二、转让旧房不能提供评估价格但能提供购房***的。《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按***所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房***的扣除项目金额也包括三项：一是购房***所载金额；二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房***所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)；三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加。 三、转让旧房既没有评估价格又不能提供购房***的，由税务机关实行核定征收。

房地产开发商从拿地到回款，每个阶段如何融资？

对于中小型民营企业，目前的融资环境还是不容乐观的，开发资质，开发品种，经营规模等等金融机构设定的刚性条款都是制约开发企业获得资金补充的门槛，并非仅仅拥有充足的抵押物就可以解决现金流问题，所以开发企业在前期项目可行性筹划阶段做好充分准备，做好施工流水节拍管控计划，做好销售方案制定与实施***，合理测算[_a***_]及资金缺口，提前着手资金准备，合理利用地方***支持政策及非银行金融机构的信贷政策，失去现金流支撑的开发项目会像漫漫冬夜般备受煎熬！

其实主要是拿地的钱，拍地的钱按规定要求是自有资金，不可以是银行贷款股东借款这些，拍地报名时就要交拍卖保证金（一般是底价的20%，调控时会调高，甚至有道60%的好像），这个是要提前提前交，然后拍下来的土地款大部分是可以分几个月或者1～2年缴纳的，但是这些钱全都是最近几年被央行大数据监管的，资金来源如果不对容易被查出来就很麻烦了，所以融资的渠道就相对少一些，拿到地后的融资渠道就多了，银行的开发贷、信托私募、民间融资等等。

拍地阶段

这个阶段的融资需求主要是拍地保证金，这部分资金需要在拍卖前打款，未中标会退回，如果中标可以抵土地款。保证金需要是自有资金，所以这部分融资只能走非金融机构渠道（民间），或者以其他用途名义去金融机构借款。

一般在拍地成功后，土地款需要再3-6个月没完全支付，可以设置几个支付的节点。以前土地款可以通过信托走夹层融资，背后的资金来源主要是银行。新规后，夹层融资已经不可行了，目前土地款主要来源为自有资金或者民间资金。这个阶段行业内术语称呼为拿地前融，一般资金来源有几个，国企闲置资金、各类地产基金、私募基金等等。

国企一般通过委托***、明股实债的形式将资金注入项目公司。

地产基金一般是进项目公司股权，有真股权，也有明股实债。

私募基金一般是募集，也是进项目公司股权，有真股权，也有明股实债。

拿地后就是造房子了。这个时候资金来源最主流的操作就是银行的房地产开发***。一般来说，支付土地款后，就可以办理土地证，并且同时可以办理其他三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），***需要时间，一般在这个时间内施工单位就开始进场施工了。目前几乎所有的项目都是带资进场，施工企业在开发贷审批下款前会垫付资金（施工企业给项目公司融资），在开发贷审批完成后根据进度放款。这里需要注意，一般如果前期拿地前融做了，开发贷的资金项目公司会和施工企业一起操作套取出来后归还，项目施工由施工企业全垫资。

拿到预售证后，就开始销售，房款进入监管户，监管户资金可以支付工程款。

这个阶段，还有一些花式融资，主要涉及建筑材料的***购等等，基本都是通过供应链的模式操作，比如应付账款融资等等。

到此，以上就是小编对于商业地产土壤处理的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产土壤处理的3点解答对大家有用。