房地产评估收益法分析,房地产评估收益法分析案例

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产评估收益法分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产评估收益法分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 收益法估值计算公式？
2. 如何为房子进行估值？
3. 房产评估中怎么算土地利用率？
4. 为什么办理过户的时候房子估价那么低？

收益法估值计算公式？

有以下几种情况计算资产评估中的收益：

（一）资产未来收益期有限的情况：

在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，

基本公式是：V=a/r（1-（1+r)^-n)  

式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；

如何为房子进行估值？

判断房产的价值，房地产估价师就是专门干这事的。

房产的估值有很多种方法，其中有一种类似租售比的方法是＂收益还原法＂：通过计算房子的净收益（租金减去税费、维修等），利用收益率、收益时间来算出房子价值。

最简单的例子就是根据利息、利率求银行存款，例如现在一年定期利率是2％（收益率），您的存款到一年（收益时间）后获得2万元利息（净收益），那么您存在银行的本金就是100万。

收益法是预计房屋未来的正常净收益，选择适当的报酬率将其折现，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

公式为v=a/r［1-1/（1+r）ⁿ]；

其中V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期。

例如，2016年10月深圳的住宅租金平均为71元/平方米/月，***如用房地产估价中的收益法算一下房价是多少？

房地产出租收益扣除税费、空置、保养，净收益按0.9算，即a=71x12x0.9，折现率（即报酬率）按最低的报酬，一年贷款利率，r=4.75%，剩余收益年限由70年减去建造、销售时间，取n=65,，代入公式得，房价v=15352元/平方米。那么同时期深圳的房价是多少？是55611元/平方米。

如果有兴趣，可以算一算这个房价下，应该是怎样的租金水平或者是报酬率？这种状况的原因是什么？

另外的估价方法还有成本法：价格＝土地＋建安费＋税＋利润等。这种方法有相当难度，因土地拍卖市场地王频出，就如＂海鲜价＂一样，经常需要调整。

房产评估中怎么算土地利用率？

土地开发利用率=(土地面积-未利用土地面积)/土地总面积×100%

土地开发利用率是衡量土地利用程度的指标，表示已利用的土地占总土地面积的比例。比例愈大，其土地利用率愈高。有农业土地利用率、非农业土地利用率、垦殖指数和复种指数等指标。

什么是土地开发利用

土地开发从广义上来讲，是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，***用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。

为什么办理过户的时候房子估价那么低？

房产买卖过户时低报价格，会出现以下后果：买家负担加重，交易风险更大。

因为实际交易价格高于报税的价格，高于部分不在合同范围，卖家往往要求买家现金[_a***_]这部分房款，无形中加重买家负担，而且一旦交易不成，高出的这部分房款因为不在合同范围，也增加了买卖双方的交易风险。

二手房过户成交价格明显低于市场价的正当理由认定标准是房管部门和税务部门委托的评估公司出具的评估报告；　　评估公司出具的评估报告从下面3个方面出具房屋的评估价格、具有权威性：　　
1、市场法　　又称比较法，是将估价对象与在此时发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似的房屋　　成交价格做适当的处理，来求取估价对象价值的方法；　　
2、成本法　　是分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，来求取估价对象价值的方法；是以房地产价格各个构成部门的累加为基础来评估房地产价值的方法；　　
3、收益法　　又称收益资本化法，是预测估价对此项的未来收益，然后利用报酬率、收益率将其转化为价值，来求取估价对象集中制的方法。

到此，以上就是小编对于房地产评估收益法分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产评估收益法分析的4点解答对大家有用。