商业地产运管,商业地产运管部门职责

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产运管的问题，于是小编就整理了2个相关介绍商业地产运管的解答，让我们一起看看吧。

1. 商业地产投资回报率如何计算？
2. 开发商返租商铺未到期，毁约怎么办？

商业地产投资回报率如何计算？

商业地产投资回报率计算，租金回报率法公式，税后月租金按月供款xl2，首期房款十期房时间内的按揭款，优点，考虑了租金价格和前期，投资商铺的热潮急据升温，基本投资回报率就这样计算了。

住宅地产的土地使用权年限70年，商业地产的土地使用权年限40年。而且住宅具有其居住属性和社会***的公共服务特性，在70年使用权后可以进行继续无条件的延后这是必然趋势；可商业地产的使用权到期是否会强行低价收回，或者是需要缴纳高额的土地作用权税是无法回避的话题。也就必然会使商业地产的使用权年限越接近到期时间的出售价格会越低，商业地产的投资回报率也就只能从租金回报来计算全寿命周期的回报率！

笔者用一种多因素分析的方法来计算商业地产的收益率：投资100万购买40年的商业地产，不考虑租金税收情况，计算动态投资回报率：

（1）每年以5%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为6万，第20年10万，第30年16万，第40年27万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为7.68%；

（2）其他条件不变，最终的补偿为200万的年投资回报率为7.96%；300万的为8.21%。而按第（1）个***设不变，而使用年限变成了35年，则投资回报率7.36%。

（3）每年以3%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为5万，第20年7万，第30年9万，第40年13万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为6.04%。

通过以上的不同的变量进行了大致的分析，可以得出的结论是：

***如投资初年的收益率接近4%，那么年增长租金3%～5%左右，而且使用年限在35年以上，并且希望可以在到期后得到投入时的一倍以上的补偿。最终的商业地产动态收益率可以保持在6%～8%的投资回报，也算是一种不错的投资，超过了银行的利息，但弱于货币贬值或社会基准收益率。

谢邀，商业地产的投资回报率一般是指所购买标的物一年租金总收益与购买成本的比例。

商业地产投资回报涉及的因素比较复杂，既要考虑物业的类型，又要考虑物业的运管模式，不同的商业类型、模式投资回报率则大不相同！

以在经营的商业投资回报率主要考虑的因素为，租金水平、建筑面积以及物业购买成本，直接按公式就可以计算出投资回报率；

而销售型的商业地产项目，一般***取委托经营管理模式，每个项目有3—5年的委托期，在委托其内，其回报率是按照开发商提供的投资回报率6%-8%一次性返给投资客户，这个投资回报的参考性不大。

简单的说，投资回报率不要一味的看到回报率的高低，要看到更多的市场风险，收益稳定，风险较小，才是靠谱的投资！

商业地产的回报率，简单一点的计算，就是看一看总价是多少，资金成本是多少，租金是多少，之后计算一个大概的回报时间，年回报率，基本上就明白了，一个商业地产的回报率，大概是多少？

***如一个底商，总价100万，首付50万，按揭50万，因为商业地产只能按揭50%按照十年计算，总利息加上按揭费用，30%左右，大概15万到18万之间，那么总的购房费用，115万，如果年租金是8万块钱计算，大概需要15年回报回来，年回报率就是8%左右，实际上的年会报率，加上资金使用成本最后折算6.5%左右，这就是实际的年回报率。

当然了，一切都在变化之中，回报率也一样，租金有没有增长可能，资金的通货膨胀能力，这也是为什么说按揭贷款，有时候更划算的一个原因，租金也逐渐在增涨，回报率也越来越高，一切都要看这个物业，它本身的价值，商业价值，商业价值越高的物业，它的回报率越好，其实就这么简单。

最后提醒一点，真实的回报，跟开发商[_a***_]的回报率是两码事，协议的回报率和真实的回报，也是属于两码事，购买商业物业的时候，要真正提防的就是这种，实际的回报率，跟宣传的回报率，以及协议回报率的区别，不能让这些数字蒙蔽了双眼。

好了，就说这么多吧！关于买房或投资商业地产，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的小常识，等你哦。

开发商返租商铺未到期，毁约怎么办？

你好，我是做商业地产管理这块的，金牌经纪人阿龙，你提出来的问题，很有针对性，你这种情况属于开发商，未售先租，这种惯例开发商常用伎俩，说明白了，就是商铺属于以租代售状态，租赁期内开发商毁约一般都是已经出售出去的状态，前提是购买人与开发商签订购置合同，以经达成协议，一般不再出租，这样会有两种情况：

一：购买人对租金期望值高，开发商租你的价格太低，

二：购买人想自己做生意等，

针对第一种情况，我们可以按市场行情，再次洽谈租金，以免造成损失，

第二种情况就比较复杂啦，首先你要看你与开发商签订的租赁合同，有无毁约条款，是否有赔偿金额或责任……

可咨询律师，一般开发商会赔违约金，至于多少，一般是月租金双倍，至于装修按时间及新旧折价，具体多少只有法庭见

你好，我愿意就这一问题给你深入解答！

根据您的提问可以看出您买的应该是返租铺，很不幸，您遇到了返租铺最头疼的问题——返租期内开发商违约。给您一个建议:上策是和开发商协商，降低租金重新续约，下策是根据当初您和开发商签订的返租合同要求开发商进行赔偿。

返租铺也叫产权铺，最早从香港传入内地，是由产权人购买后重新委托给开发商（或者是商业运营管理公司）统一招商、运营，并根据双方共同签订的《委托经营管理合同》约定的租金比例返还给产权人的一种商业类型，多见于商业综合体和盒子商业。

这类商业的投资优势是:

1、铺面较小，投资门槛低。

2、开发商或者运营管理公司进行统一招商运营，免去了投资者个人租赁和管理的麻烦。

3、就单个投资人来讲抗风险能力强。因为是统一运行，开发商或运管公司会聘请专业的招商和运营人员，会集中进行广告推广，会合作实际品牌商家入驻，并能够合理划分布局，适合各种业态经营，能够形成综合优势。因为是统一经营，即便有个别区位个别商户经营不好也不会影响此区域的产权投资人的收益。

4、绝对租金较高。平均回报率高于社区商业。

有优势就有不足，此类商业短板如下:

1、没有自主经营权，投资人对商铺的掌控较差。

到此，以上就是小编对于商业地产运管的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产运管的2点解答对大家有用。