房地产分析及思路,房地产分析及思路分析

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产分析及思路的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产分析及思路的解答，让我们一起看看吧。

1. 怎么分析房地产企业的毛利率和净利润率？
2. 对于未来房地产业的走势，你怎么看？
3. 本地房产大V对于楼市的分析可靠吗？要不要加入他们的粉丝圈？
4. 房地产的利润有多高？大家来分析分析？

怎么分析房地产企业的毛利率和净利润率？

对于毛利率的分析，我们首先要明白地产公司地产业务准确的毛利率在哪里查看。地产公司会存在如物业服务等其他业务，如果直接***用报表披露毛利率会存在一定的偏差，影响我们的判断，这需要我们对公司财务报表进行细读、调整，而不是直接***用财务报表上的数据。

通过房地产企业的年报披露的数据，列出毛利率计算过程，可以看到影响房地产毛利的三大因素：结转销售价格、土地成本、开发建设及其他成本。

如果毛利率的提升，主要是依赖单位售价的上涨，其土地成本、开发建设及其他成本变动并不大。说明单位经营良好，由于预售制的存在，结转的收入是地产公司2-3年前的预售金额竣工交付后确认为收入的部分，说明公司预售情况好。

如果要预测未来毛利的变化，就要密切关注未来结转收入中售价、获取的土地价格、开发建设及其他成本的变动情况了。

对于未来房地产业的走势，你怎么看？

目前的物价、人工各层各类的利润，除非出现大面积的鬼城，不然还是健康的上涨，像90年代以后的暴涨肯定是不会出现的。刚需该买的就买，一套房对刚需是涨是跌只是心理安慰。搞投资的目前形式在这边，完全是豪赌。

感谢邀请，我是小谢说房

全民讨论房地产，中国真疯狂，能不能减些热情，有钱的时候再讨论买不买，全民炒房，跟当初全民说股的时代一样，本来是不想回答，最近看到都是提问这些问题比较多，对于未来房地产怎么看，会不会降价，买了会不会吃亏，感觉还是袁隆平爷爷让广大群众吃太饱了。

虽然房子跟我们是息息相关，或者说是必需品，但是不要盲目跟风，从股市当中就可以看出来，要想让其毁灭，必先使其疯狂，全民论房并不是好事，除了一部分炒房团，抬高的价格，大多数还是国人跟风炒出来的结果，如果没人理，没人接盘，房子自然成了烫手山芋，结果有人符合，一路上涨，没买到的看着一年年房价陆续上涨，结果陆续上车，陆续涨，厚了“一部分”人士的腰包，过高的房价让普通老百姓望而却步，当然泡沫起来了，房价进退两难，跌也不是，涨也不是，只能降降温，现在高点稍微回落点，就会让人觉得可以抄底待涨，主要是房子***不赔的观念已经深入人心

对于未来五年-十年房价预测稳中有升，但不会有太大涨幅，还需要思想观念的改变，市场饱和，中国经济强壮起来而不是虚胖，房价才会下来，未来有太多不确定因素了，影响的有政策，战争，等等。

联合国说高房价有点违背***，从发达国家看美国历史两百年，发达国家总体房地产业不过百年，我相信什么东西多了就不值钱，房地产也不例外，搞不好全球房价来一波下跌也不是不可能。

基本看法是要按照双轨制的视角分析房地产市场。从市场层面看，房地产市场前所未有的健康，只看一个指标，就是库存已经到了健康水平。从***的层面来讲，明确提出要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。过去没有廉租房、共同产权房，或者说有但不够，我们要补，最终的结果是房地产市场会比大家想象的要稳健。之前一个基金经理问我怎么看，我说不排除一种可能，中国未来的房地产市场和过去五年的中国经济一样，都会呈现L型，也就是说它不会有那么大的波动，就是平着走。

详情请查看我们的报告《经济扩张进行时——兼论美元利率以及房地产走势》。

本地房产大V对于楼市的分析可靠吗？要不要加入他们的粉丝圈？

不可靠，非常不可靠，胡吹海侃。现在的中国人被他们侃的都摸不着北了，不知如何是好，年复一年的观望，天天在观望与纠结中度过。相信自己，有[_a***_]又急需且又符合自己的心里价位，就出手，想到了，行动了，就成功了一半，不后悔。

不可靠，大多数房产大V要么本身是多套房产拥有者，要么是房地产商的发言人，背后有利益关系，甚少是中立说事实的，所以不可信。大家还是要依据政策和经济形势自我判断，不要受人牵引。

一般来说，房产大V对于楼市的分析，是值得仔细看看的。既然是大V，那一定是有一定学识，有一定本事的。所以多看看人家的分析，其实是有利于自己成长的，同时在看的过程当中，需要加入自己的思考。看看人家的分析是不是基于客观事实，提供的数据是否准确，未来趋势发展的预测是否符合逻辑？看得多了以后，可以尝试着自己也写一些分析，再对比一下跟他们是否有差距，这样长此以往，自己的水平慢慢就提高了，逐渐也能变成房产大V。如果愿意往我说的这个方向发展，加入他们的粉丝圈儿就很有必要，可以及时掌握最新动态。最后，祝你早日成为房产大V！

房地产的利润有多高？大家来分析分析？

怎么说那，如果是刚拿房子就开始盖起来，房价是由地+税+融资成本（一般是贷款利息）+建筑费+售房成本（人工工资+宣传广告）+各种盖章的成本。地一般是40％左右，融资成本7％左右，建筑费是2000一平左右，售楼成本4％左右，所以：开发商的利润基本是15％左右。

地产行业从业10年的人来浅谈回答一下。

房地产行业发展可粗分3个大阶段（不细究）。

一、早期空手套白狼阶段，黄金阶段。只要取得建设地，就能卖楼花，用购房人“众筹”的钱去建设购房人的房子，地价便宜而且过程无资金成本，那个时候可以有25%—30%的利润。

二、市场逐利阶段，白银阶段。基本从2003年至2018年，地产公司遍地开花，传统行业公司都转行或者半只脚踏入地产公司，这段时期整体房价高企高涨，排队买房现象常有，房产公司只愁没房卖不愁卖不出，但这段时期也是国内经济高速发展时期，整体物价人力成本随之而涨，加之每家房产公司疯狂扩张，融资成本高企不下，这段时期整体利润在15%—20%左右。

三、求生存的薄利阶段。随着***不断强化调控房产，限售限价公租房房产税等政策***加***，房产公司不能随意定价，市场预期下降多为观望状态，市场一下子冷却，2018年行业龙头万科提出来“活下去”战略为始，某园提出高周转，整个行业开始收缩从各方面降本增效，杭州滨江房产作为浙江本土优质房企，其董事长在本年提出“努力做到1%到2%净利润”可见一斑，排除其忧患意识之虑，也有夸大之嫌，但也可见行业之势，目前房产行业既有面粉比面包贵的源头，又有建材人工成本高的过程，还有成交价量低造成的资金堵塞，目前整个行业利润在5%—10%。

当然，前文所说皆为整体，还有一些项目多为亏损的也有很多，另外一些商业地产项目整体利润会比住宅盘会高5%—10%。

房地产行业是投资回报率高，利润率不高，为什么呢？

举例说明：某开发商自有资金3亿元，买了一块地成本2亿元，前期费用3000万元，前期营销费用支出：2000万元，风险备用资金5000万元，该项目货值10亿元，预计成本8亿元(土地，税费，营销等必要支出)，预期利润2亿元；

商品房预售制：开发商取得五证即可预售，也就是我们经常听到的开盘；

资金回正周期：从项目拿地开始计算，当销售回款大于拿地成本和前期建设费用时，资金即回正；

预售资金：项目开盘后开发商所有销售房源的购房款。

按上述案例，开发商自有资金3亿元，预期利润2亿元，预售资金不挪作他用的情况下

何止是暴利，简直是暴利啊有木有！！！！！！！！

如果开发商将预售资金挪作他用，在市场良好的情况下可以撬动数十倍资金杠杆，这也为很多楼盘明明没有抵押贷款，没有负债的情况下也会出现烂尾的原因，以上述分析案例，一旦销售周期拉长，或房价跌幅达到一定程度，烂尾就会成为大概率***；

同样以上述案例来举例，总销售额10亿的情况下，利润率仅为20%

房地产的利润是等于收入减去成本和费用。其中成本费用包括土地成本及相关税费，这个是房地产成本中最大的一块；建筑成本这一部分一般在1800到2500之间，全国都差不多这个水平；资金成本，房地产主要是资金占用比较大，时间比较长，这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右，房地产的开发周期短则两，三年，长则五，六年；销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右。如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价，土地成本和开发周期这三个因素了，所以在当前房地产调控的限价政策下，就会出现“面粉比面包🥯贵”的情况，也很好理解为什么现在土地流拍那么多了，也可以理解为什么房地产企业在行情不看好的情况下要降价销售，回笼资金了，因为时间拖久了，他们的资金成本就会把公司拖垮的。所以房地产开发商的毛利率一般要高于百分之三十，否则开发周期拖上四，五年，开发商的利润就基本被利息吃掉了。

到此，以上就是小编对于房地产分析及思路的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产分析及思路的4点解答对大家有用。