商业地产需要注意哪些细节,商业地产注意事项

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产需要注意哪些细节的问题，于是小编就整理了5个相关介绍商业地产需要注意哪些细节的解答，让我们一起看看吧。

1. 竞拍单位房子需要注意什么？
2. 开办好一个餐馆需要注意什么？
3. 卖二手房需要注意什么细节？
4. 合租房遇到过最不讲究的事情是什么？
5. 商铺有哪些类型？各有什么特征？

竞拍单位房子需要注意什么？

一、要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”

二、注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房，在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同，如未提前协商好，很可能出现租户不愿搬离，竞得人无法入住的情况。

三、需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、水电费等费用的拖欠情况。

拍卖房注意 1，交房问题 法院只会保证过户给你 不保证交房 有许多房有债务*** 原房东与租客有五年十年租赁合同 租客占用房屋 租赁权为大 2，过户隐性税费问题要自己先算清楚 3，要评估价格加上税费后有多大价格优势 4，要全款购买 而且在深圳需要购房名额 所以非专业人士不要私自购买法拍房

拍卖房子的具体流程如下：

方法/步骤如下：

首先，需要房屋所在地的房管局对所要拍卖的房子的性质进行检查核验，以便未来不会发生关于产权方面的纷争。检查过后，房管局会发一个拍卖核实函。然后，单位房的房产证上写的是谁的名字，谁就要在办理的流程中全程出席。所以要确定产权人是否有那么多的时间。

接着，卖方需要找到一个合适的拍卖行或者其他具有拍卖资质的单位，商量好之后，需要在当地的报纸上发布一则拍卖公告，大体上就是向社会宣布这间房子要在哪一天在什么地方被拍卖掉了，如果有异议的话，请在七天之内告知，然后写上拍卖行的电话和卖方的电话。

公告七日之后，如果没有人有异议的话，这间房子就可以开始拍卖了。在拍卖之前，拍卖行会给卖方一份拍卖书，上面写的是拍卖的具体细则。在拍卖成功之后，在拍卖成功之后会由拍卖行给卖方一份拍卖成功的拍卖成交确认书。

接下来就是卖方和买方之前的程序了。买方和卖方在商量过购房的细则之后，就可以签订购房合同了，之后就是缴纳物业维修基金，契税等比较琐碎的程序。

单位房拍卖的最后一步就是过户，这种形式的过户卖方不必[_a***_]。买方只需要拿着卖方的房本来就可以了，如果买方不止一人，那就需要所有共有人都到场。

***拍卖的房子可以购买，依法执行各项规定，符合条件的竞拍者就可以购买法拍房。

在自卖的程序中，原房主还是房子的卖家，但在法拍过程中，法拍房将属于银行，房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的 ，而是以信托拍卖的形式在当地的***进行的。

房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些***是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决。

切记切记一定要去看下房子现在的使用情况以及***是否负责清房，有很多是买的时候没有查看现状导致拍完以后还有很多费用需要。应该主要是这个问题，因为其他的产权什么的只要是拍卖的基本已经确定完了。

开办好一个餐馆需要注意什么？

觉得开好餐馆，除了装修，地段位，菜品特色很重要，包括本身管理运营是内功。餐馆饮食其实是一种文化理念的宣扬，品牌的灵魂。可以让餐馆品牌化，长久运营，赢得市场的认可。

主要靠品牌、靠文化。

开餐馆和做别的一样，要注意打出品牌，我们开个小饭馆说品牌好像有些夸张。我觉得不是，你只要在你饭馆附近打响名气就可以了。饭店的消费范围就是这么大，我们也不是百年名店，在自己的市场范围内作出品牌就可以了。

饭店要注意文化底蕴，中国美食文化博大精深，菜品的历史、原材料的讲究、制作过程的绝技…这些都是文化。这样才会做出档次，做好仪式感，提升附加价值。

我举一个火锅店的例子，我县城有一家“东来顺”火锅店。老板自己说有北京总店的授权，具体情况不详。

这家店拳头产品就是鲜羊肉，我给这家店提供过羊肉。老板对肉质要求苛刻，用手掐羊后腿的肉，用力可以掐开肉丝，才算合格。身为一个宰羊的屠户，我都佩服老板的敬业。这样的羊肉怎么可能买卖不火。很多富贵人都需要提前订桌，去晚了就没地方了。

这家店的环境、地里位置、装修、……这些表面的功夫不敢恭维，就是一家有十多个单间，外带一个大厅的小吃部形象。

这家店的文化也厉害，吃羊肉讲究。细分羊肉的部位，一斤肉手切多少片、锅底的制作、麻酱的调制、绝对讲究。吃出宗教般的仪式感。

我个人觉得做饭店注意做品牌、做文化。

我开过一个餐厅，最后亏了很多。总结了以下几点经验：

1、地段：餐厅是做人的生意，所以人流量很重要。并且还要细分：早中晚各有什么特点。在小区周围可能早餐跟晚餐人流量不错，在写字楼旁可能中午生意最好。

2、人群消费水平：有了人流你还要分析这类人的消费水平，如果都是高级白领，那你的定位当然要高一点。如果都是学生，价格就不能太高。

3、具体项目：中餐、西餐、快餐等，需要根据人群与周边竞争来确定。

4、店面装修：根据人群确定装修风格及水平。

5、周边竞争：我不太喜欢价格竞争，价格战的后果就是利润越来越少。差异化定位，要跟周边竞争对手不一样，更有特色。

6、人员管理：餐饮行业流动性大是一个共性问题，除了同类的薪酬待遇外还要注重团队文化建设。也就是羊群效应，在一个和谐的团队中，人会有感情。

7、与厨师的关系及后厨管理：主厨是一个核心人员，除了高工资外可以考虑通过股权的方式合作。好的主厨可以帮你把后厨管理好，也可以节约很多成本。（比如做一个菜，他不浪费食材或者做好规划，节省出来的电费就是钱，包括节省的冷柜空间、节省出来的电费就不少。）

8、线上渠道：线上渠道是必须要做的，美团、饿了么、口碑，都要入驻，用心运营，规划好线上跟堂食的人员流程。

9、创新方式：可以通过现在很有效的社群模式，把客户转化为用户，提高复购率。餐饮做的是口碑，留住一个老客户提高复购率比开发新客户要简单的多。

开餐馆注意三个方面，尤其重要！

古称:不懂“易经”者经商不利。故这“三易”——

一是随时关注市面上餐饮卖法和食客口味新变化，应变制变。例如，武汉几年前就流行推出的快餐“论份量卖”的新卖法，就是抓住消费者午饭晚餐“想多吃几样菜”的欲望，一开饭就搞出40多可供选择萦素热菜，米饭免费。结果火爆全武汉，如今已被重庆模仿。此为“变易”！

二是坚守你已被食客认可的菜品，即已形成某种规律性的特色，切不可乱“创新”。如我在广东曾吃过一道“创新菜”:将原本用火锅涮吃的肥牛，非得以煎炸烹。太难吃，几乎无人点！这叫不可违背“不易”的客观规律，逆而行之。

三是凡事力求化繁为简，曾经一酒楼老板向我诉苦，他三番五次规定男生不许上班时间，将双手揣于裤兜，屡教不改。我提了个“简议”——让他把男生裤兜都缝死，问题迎刃而解！我吃过川菜中的一道“很简单的”极品菜——开水***！看似简单，做法却是让一般厨师退而却步。这道菜只鲜见于高档酒宴，价格则堪比海鲜！

厉害吧，大道至简！说明“简易”就是你的核心竞争力！

核心，看餐馆大小了，300米左右的运营资金准备，关键人才甄选识别，有本事的经理人，你就不用怎么操心，关键人物，钱给够。相信管理。相信模式。小餐馆，爆款，引流，设计敢死产品，一炮打响，否则熬是很难的，例如啤酒鸭，鸭不赚钱，菜赚钱，酸菜鱼菜不要钱，鱼赚钱，菜单设计先便宜后贵，设计盈利模式，咨询专业团队，餐馆味道不是绝对，模式才是王道，盈利才是核心！

卖二手房需要注意什么细节？

最重要的就是保证钱到位，买方看好房子想要房子就需要签订买卖协议

通过中介成交的需要签订一式三份的买卖协议。

仔细看一下里面的条款，基本上都是固定模版，最重要的就是价格，时间，以及房款什么时间到账

买方全款的流程是， 签订合同---交定金---约定时间过户---客户把钱打到第三方或者监管账户---

过户----拿到尾款---物业交接

买方贷款的流程是，签订合同---交定金----买方准备及办理***事宜---约定过户时间----钱到监管账户----过户---抵押---银行放款到房主账户---物业交接

细节：

买家付款方式是一次性付款还是***，***的话是商业***还是公积金***， 公积金***的时间周期会比商业***长，流程也会复杂一点，

还有就是维修基金的转让和水电燃气的转让，个税的发票，因为有的[_a1***_]开始退房产的个税，有的是退给卖家，有的是持票退税。

其他的都是常见问题，价格，过户流程，交割物业。

细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务***。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、***光条件以及物业管理等相关问题。

细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺

很高兴能回答你的问题，我上个星期刚交易完二手房买卖。以下总结下卖二手房注意细节二：

①出售房屋首先要确认产权清晰，出售人婚姻状况及家庭总房产及***记录，是否银行抵押，是否***查封，是否符合本城市限售年限时间，买房者的资质及付款方式

②签订买卖合同，标的物总价，定金和首期款监管时间及买方付款方式（大部分买家是通过银行***买方），非红本房还要赎楼抵押，赎楼抵押完一般1-3天内放首期款给卖家，我上周过户的罗湖房子上午抵押取证下上银行放首期款给卖家。银行一般7一14天放尾款给卖家。卖家收到尾款可以过水电物业并交楼钥匙🔑给买家。如果卖家暂时不便搬离已过户的房子则要与买家商量多长时间搬离并按市场租金价算给买家。

一、房屋出售价格

根据你房屋地段、市场价格作为参考，确定出售房屋价格，报价最好高于你心里价位，然后发出售房信息。

二、购买意向定金

有人意向购买，价格经买卖双方确定，买方支付购买意向定金，明确双方责任，违约方应负责任等。具体定金金额双方协商决定。

三、售房合同

签订售房合同，合同必须注明，付款方式、金额、时间。违约方承担责任等。例如：购房人***购房，***没通过，你不能无限期等待，约定付款时间一到，购房人无钱支付，就属于违约，定金可视为违约款项不予退回等。你可以重新启动你房屋出售。

四、特别注意事项

购房人款项没交清之前，千万不要交出房钥匙，将房屋交于购买人使用，待款项付清在办理移交。

合租房遇到过最不讲究的事情是什么？

06年刚工作，和一个活波妹子合租，长相一般，身材还行，我住主卧，她住次卧，她天天吃了晚饭穿个睡衣到我房间蹭电脑，为了缓解用电脑的尴尬，我们建议一起用电脑看电视，冬天冷，我坐被窝里，这妹子也挤过来，说冷挤下！从来没一起过夜！我俩都开朗，平时都喜欢打打闹闹，是不是跳我背上！让背起转圈，我也乐意！她下班不高兴喊抱抱，我也开心！周末我帮厨她弄饭，我呢还在她面前哆嗦两拿手菜，在外人眼里感觉也像情侣吧！有时还陪她逛街。当时我有个女朋友在南方！她有时开玩笑都说要不和你女朋友分了吧，我们过！我也满口答应但是从没那么做过，大概合租了一年！女朋友回来我就搬走了，后来和女朋友结婚当天她还来我们婚礼了的，现在想想我都觉得神奇的经历，可以肯定的说，无论如何打闹都没往哪方面想，更没做了，如果稍微放纵一下，估计我俩的娃都十几岁了吧！不过我娃，也有可能有缘无份吧！也可能刚学校毕业太单纯了吧！后来再也没联系过！

遇到的奇葩的事情多了。下面一一说说：

一、和某个女生一起合租，女生其实打扮挺漂亮的，而且平时也爱干净，但是吧，有一个习惯真的没法让人无法接受。那就是在水槽里面洗脸、刷牙又洗碗，想想够有够多的了。大家想想刷牙的时候那么脏，会吐口水在里面吧，然后又是直接把碗和筷子放在里面洗，虽然说其实洗干净了，但是心理上还是接受不了。

二、也是几个人合租，都是女生。厕所里面是马桶，没有便槽，一般人上厕所肯定都是坐马桶上面上吧，如果有的人有洁癖，一般都是会垫点卫生纸坐着，或者好好清洗清洗吧。但是，有个女生就真的不是一般人，人家每次上厕所，直接站马桶上面，能想象吧，然后这样站了几次把马桶上面的坐垫给踩坏了，房东发现了还不知道我们怎么搞坏的。

三、还有几个人合租的时候，有的人有脚气，而且就爱乱穿别人拖鞋，还穿别人袜子。还有就是不经别人同意就用别人化妆品，而且弄得乱七八糟那种。最可气的是，乱穿别人***的都有，这种真的是难以忍受。

四、以上这些都还算好的。还有难以忍受的，就是合住室友带自己男女朋友到租房的地方，晚上还过夜，画面自行脑补。这可能才是大家最难以忍受的吧，哈哈。

大学毕业后，我来到深圳找工作，因为我是独生女，家庭条件不错，父母要求我到花园小区租个单房，房租她们出。找了好久都没有找到合适的单房，刚好同事姐姐说她有一套小两房到期了，问我要不要租，我去看了一下，离我们单位不远，环境也不错，价格也适中，就决定租了来然后再把一个房间租出去。

我决定找一个有正当职业的白领同龄人合租，很快在网上发布了出租信息，周末就有三四个人来看房，我选了一个刚毕业的女孩子，戴个眼镜，说话细声细气的，感觉斯斯文文的。

刚开始觉得这女孩子比较乖，早上按时上班，晚上下了班在外面吃过饭就回，作息时间跟我差不多，可是半个月后我发现，这个女孩子特别没有界限感，喜欢用我放在卫生间的洗涤用品，比如说洗发水、沐浴露、洗衣液之类的，我刚开始觉得她可能只是没及时买，过几天就会好，后来发现她似乎用习惯了，不再自己买了。于是我每次用完就把这些收到房间去。但是卫生纸没有收，因为收起来万一自己上厕所忘记拿了也就麻烦了，结果是她从来没有买过卫生纸。

最让我忍受不了是她用过的的卫生巾从来不扔，总是放在卫生间里，提醒了几次说好，但是最后总是我拿去扔掉。三个月后，我只能对她说，如果还是这样，这房间我不再租给你住了。结果接下来几个月我觉得还好，只是有一天，我打卫生间一个柜子，发现里面全是她用过的卫生巾，我当时就打电话给她，让她当天搬走，真是太恶心了。

再后来，我找人合租就不再找这种从学校刚毕业的了，而是找那种工作了几年，看起来干炼一些的女孩子，往往这种人比较有界限感，不过乱用别人的东西，也比较注意卫生之类的，当然这种人也比较冷，彼此之间没有过多的产集和交流。我第二个合租女孩子一起住了四年，在一起讲话时间没有超过一百句，不过也挺好，互不打扰。在我搬到新买的房子前，我请她吃了个饭，算作这四年愉快合租的总结。

我一直在跟一个女护士合租。她很漂亮，身材也很苗条，属于万人迷那种类型。但是，她却很不讲究，经常穿着清爽单薄的衣服在我面前晃悠，把我慌得不知所措。

按理说，男女有别，在异性面前应该注意把握分寸，尤其是不能当着男人的面衣着暴露。

但合租的那个女护士，却很不讲究。在我面前，经常穿着那种吊带短裙该干嘛就干嘛，似乎把我当作不存在。

要知道，那时我和她年龄差不多，并不是一个老头子，而是正处于血气方刚的年龄。

但是，我比较容易害羞，有时候甚至比女孩子还容易脸红。没办法，为了避免尴尬，只要她在公共场地，我就呆在自己的房间5不敢出门。

于是，客厅几乎成为了她的私有领地。

不仅如此，她还经常把要换洗的内衣、胸衣等等直接扔在客厅的沙发上。每次我上班路过时不得不心惊胆战、目不斜视的直接冲出门。

不过，她这个人除了有点不讲究之外，一切都很好。人长得很漂亮，身材很苗条，性格也很随和。

随着我和她进一步熟悉了，我也提醒过她要讲究点。但她却说，没事，她对我很放心。

我去，这是不把我当men吗？这倒是让我有点无地自容了。

说起跟人合租，我真的有发言权。从2008年的十月开始，到2011年十月，整整三年的时间，我都是跟别人合租，最多的时候，七个人合租三室一厅加一个书房。我是年龄最大的一个，住最小的卧室，书房房里住着两姐妹，一个上班，一个刚毕业在实习。朝阳的卧室里，大的住着三个女孩，都二十多岁，当初并不相识，为了省钱，住一个房间。还有一个刚毕业的硕士生，男孩，也住一个大卧室。平时吃饭，都是以房间为单位，各做各的，偶尔也聚聚餐，大家AA。年轻的女孩都比较懒，不想做饭，或者有人觉得做了不合胃口，经常到我这儿蹭饭，有时就抓住那个男孩，让他请客。想想那会，是我此生最艰难的时刻，但因为有几个小妹和小弟相伴，也充满了快乐！

三年的时间里，搬了四次家，那种颠沛流离，让人难过。唯一获得的是丰富了经历，见识了人心。有房东的半夜骚扰，还有房东情侣想要跟我合伙做饭吃饭遭拒绝半路涨价，以我当时的条件，不得不再次搬家。最后一次是被房东赶出来的，原因是，没收到租金。原来我把一季的房租交给合租室友，结果她把钱吞了。

人说，家，越搬越穷，真不***，搬了几次家，好多衣服鞋子都稀里糊涂不见了。那会，每搬一次家，都会伤心很久，大概觉得没有安全感吧！虽然我的职业需要到处跑，但在我内心，是需要安定的感觉。每搬一次家，每租一次房子，都有问房东，我能住多久，内心总是希望在一个地方安定下来，越久越好，这才是家。

某一天，买了一本有关心理学的书，书里有一段文字大概意思是说，要想心灵安定下来，必须有一个居所，当时我所理解的居所，就是要有自己的房子，想住多久住多久，没有人骚扰，没有人半路涨价，没人有权利把你赶走，那份心安，租房的人是没有的。我理解了，为什么老百姓，省吃俭用，就是***也要买房的心理了。有属于自己的居所，有处安心，心才能安！

我的故事，与你分享。答非所问，跑题了！😜😜😜6

商铺有哪些类型？各有什么特征？

买房有权限要求，有名额限制，所以很多人都把目光投向了商铺等商办类产品。今天就来说一说商铺的各种类型，以及它们各自具备的特点。

商铺可以根据地段、经营方式、所属业态各种分类方式来进行区别，今天就讲最普遍的七类，分别是：商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场或购物中心商铺、商务楼或写字楼商铺、交通设施商铺。下面我一个一个来具体介绍。

1、商业街商铺：一般是类似于步行街形式的商业房地产，比较多见的是沿街商业街商铺。它最主要的特点就是和商业街的经营情况息息相关，可以说是完全依赖商业街而生存的，整条商业街上的商铺基本是一荣俱荣，一损俱损的关系。

2、市场类商铺：一般指的是商品批发零售经营的商业楼商铺，一般是多层的。基本零售占比会比较高，也是目前存在数量比较庞大的类型，比如像糖烟酒批发市场、服装城、家具城、建材市场等等，是一种产业聚集的表现，一般都是同种类型的商铺在一起，同行竞争关系强烈。

3、社区商铺：正如名字所说，一般是隶属于社区内部的商用铺位，直接对外开门营业的比较少，经营对象大多数都是社区内部的居民。一般是一些菜米油盐的小店面。

中国特色的商铺是开发商购卖时"取了大部份成本，`不做生意的投机人又大量加码，对于靠商铺求生存个人，集体，单位的经营者来说，是一笔额外沉重的负担，加上，人工费贵，电商等影响，商业很难生存，市场不繁荣，就业也困难，，，

在中国，商铺（不含商办）大致包括以下几种类型：

一是社区商铺，即多为住宅小区的配套商业，多为一至二层，有独立商业也有住宅楼底部商业，特点是经营社区生活配套类业态较多，如美容美发、五金装潢、超市便利店、蛋糕房、洗衣店等，多具有独立分散产权，面积小到几平方，大的一般也不超过2000平方。

二是商业街商铺，即独立的商业街区项目，多为二到四层左右，街区规模不等，独立商铺，经营业态多为商业街主题，例如餐饮街、小吃街、服装街等，一般也是独立分散产权，单铺面积跟社区商铺差不多。

三是商业综合体，即近5年来在一二线城市遍地开花的商业形态，即百货商场的升级版，目前总体已呈过剩态势，经营业态较为综合，一般为精品百货+餐饮+***为主，近年来主题性和体验式消费越发突出。综合体类商铺一般产权不允许作分割，开发商持有运营的较多，面积一般在2-10万平米之间居多。

四是专业市场类，一般占地规模较大（小的百把亩，大的上千亩），但建筑层数一般仅为一至两层，建筑品质也较低，呈兵营式布局，如建材市场、花鸟市场、服装市场等，一般专业性市场居多（如杭州四季青），综合性市场也有（如华南城）。近年来流行的奥特莱特也可以归类于此类，只不过规划布局较传统市场相对灵动一些，且综合了一些综合体商业的体验式消费而已。

不知道以上答案您是否满意。

到此，以上就是小编对于商业地产需要注意哪些细节的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产需要注意哪些细节的5点解答对大家有用。