商业地产出售估值分析,商业地产的估值

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产出售估值分析的问题，于是小编就整理了5个相关介绍商业地产出售估值分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 在五线城市，商铺和房产哪个更有投资价值？
2. 现在卖北京商住房合适么？
3. 北京三环内老破小公房，五年后还有交易价值么？
4. 82年的房子有购买价值吗？
5. 你认为房地产经纪人这个职业在社会中的存在的的价值是什么呢？

在五线城市，商铺和房产哪个更有投资价值？

这问题因地而异，我只能从大概率上给你建议，作为投资首选商铺，商铺的选择是门学问，我曾经跟国际做连锁最好的两家超市深度学习过选址功课。还是挺多学问的。尤其在小城市，更突显好坏商铺的区别，因为一线城市人口密度大，商铺位置差点也不至于没人光顾，只是赚钱多与少的问题。小城市如果人口少，有可能出现失去消费机会的情况，就是人都没有，你连叫卖的机会都不存在。

商鋪當然要有人流，規模，交通各方面的優勢！但有一點要注意，就是管理，別看大規模，大公司就放下了介心！我就試過租下一個萬達商鋪，管理費超貴不止，水電更是恐怖之極，隨時停水停電不通知，水電費是允錢制，它説你用完就用完，你查證無門！清潔工收額外清潔費！須要管不管，不須管天天來煩擾你，管理員大過大，裝修期夜間被賊人偷材料。。不了了之！你想不到的都會發生！覺得你們有錢做生意似生金蛋一様！

谢邀！

10月31日，中央政治局会议对近期一系列经济政策进行了定调。会议指出，当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。通过官方这一番话可以看出，如今我国经济将从之前的高速增长转向结构调整，使很多投资人群开始慎重起来。

中国股市从今年最高的3500点跌到现在的2600点，股市的寒冬让投资者更为焦虑和迷茫，如何钱生钱成为绞尽脑汁需要去思考的问题。楼主提出前往五线城市投资商铺或房产，可行度有多大？我们先来分析下何为五线城市。

五线城市多数为西部地区的经济欠发达的地级行政区，同时还有少量中东部地区的中小城市。这些城市普遍规模偏小，经济基础较差，交通不够便利，大型企业数量有限，辖区内农业人口仍占较大比重，各自正在探求工业化的发展方向。截至到2018年四月，我国约有129座五线城市，占到我国城市总数的19.5%，这其中还包括多达374个县级市。可想而知，五线城市在我国的占比有多大了。

楼主之所以想到要去经济并不发达的五线城市投资房产，无非是看中人家目前价格低、上升空间大等优点，和炒房团的运行方式颇有些相似，但本质上还是有很大的区别。人家是团队集体运作，有大数据和大资金在背后做支撑，而你是个人操作，遇到风险不可同日而语。再加上炒房团一般去的都是有一定经济实力或特色的三四线城市，五线城市投资的不确定性明显要大的多。

在目前全国经济下行压力有所加大的背景下，楼主再去考虑前往五线城市投资商铺显然不合适，因为经济能力薄弱的五线城市，产业单一、消费能力不高，商业体系也趋于固化。投资新商铺会面临严峻的挑战，这样的投资得不偿失。

至于住宅则有一点区别，可谨慎考虑。五线城市虽小，但为满足当地人日常生活的需要，公共设施都会集中在很小的一片区域，成为当地为数不多的中心闹市区。这样的区域对五线城市来说不会太多，可能只有一两个，如果打算投资住宅，这些区域都是可以考虑的对象。至于其他地方，几乎可以忽略不记，毕竟还要考虑到人口流失的现象，各大城市都在抢人。近日，西安公布零门槛落户，这会进一步加快小城市的人口流失速度。

①投资商铺或者房产，都是通过其升值的过程赢得收益，两者有着不同的价值分区图；

②商铺的投资价值在于如果出租，有可持续的长周期的一个房租回报，按照正常的理想的7%年化收益率来算，13年左右的回报周期加上稳定的房租回报，一方面可以抵充通货膨胀带来的资产缩水，一方面商业房产的长周期收益也是很可观的；

③住宅投资是价值就是在有限的时候内房价要有快速上涨的趋势，通过买卖或者差价的利润，当然，出租也是可以，需要一个比较好的稳定性，五线城市一般住宅房产租不上理想的价位，所以，出租[_a***_]较低；

④分析完两者的区别以后，有一个很重要的因素就是你所规划的投资周期，商铺基本就是“养老型”投资，如果你的商铺位置核心，在五线城市可能会有稳定的租客，你的长周期投资持有，是问题不大的。如果是住宅的话，五线城市得看人口增长率了，如果人口持续外流，新增人口出生率较低，没有人口意味着没有经济能力和市场需求，只能是短周期投资；

⑤五六线城市人情关系比较严重，如果你能找到开发商关系，拿下一套内部价格的房源，不管是商铺或住宅，投资的溢价还能会更大一点。

⑥如果资金充足，还是往人口更多的大城市去投资吧，风险更小，收益机会更多。

个人认为 投资住宅更有价值！

1、住宅属于刚需 商铺则不是。

2、因为是刚需所以 住宅比较容易出售 ，商铺一般需要在20-25年左右 你可以利用收租 把买商铺的钱挣回来 这时候手里多了一套商铺 但是商铺出售的 税费高 特别是 土地增值税这一项 （30%-60%）。***如 200万买进的 商铺 等你要卖的时候 可能价值400万 这时候你已经增值100% ，所以你增值的200万中要按照一定比例缴纳土地增值税（没记错的话应该缴纳45%） 通常情况下 商铺买卖 是上下家税费各付 所以这个 税费也很高了 。

***如你手里是真的有闲钱 买商铺比买住宅更赚钱 只不过时间久了一点而已 住宅可能三五年就可以抛售 。

现在卖北京商住房合适么？

不合适，留着吧

从均价看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35%，部分商住房的价格跌幅超45%。”张大伟称，商住市场面临的最大的问题是个人购买资格要求很高，而且不可以贷款，所以现在购买商住公寓的都是企业身份。

不过，从另一方面看，下跌也意味着泡沫正在被挤出。张大伟称，对于部分位置较好的商住公寓而言，由于价格跌幅较大，对比租金，其持有价值正在提高。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也对中新经纬客户端表示，随着商住公寓价格的持续回落，加上租金持续看涨，地段好、有地铁、人流量大、周边企业多的商住项目具备一定的投资价值。

我觉得现在刚需买房最合适，在北京老人的医疗，小朋友的学校，无一例外，都是全国名列前茅的。如果在北京有稳定的工作跟收入，还是要买一套属于自己的房子的，为了让自己有个在北京的家，还有目前房价相对稳定，合适入手的房源也比较多，总有合适自己的家！！！

不合适，不宜卖，现在无论国内国际由于疫情经济发展都不太好，固定资产最好不卖，还是留着好，不投资、不卖固定资产，特别是不卖房子，卖了，现金也在贬值，存银行利息也越来越低，但房屋可以做担保，传统行业都在亏损，最好的也利润率低，不超过5%. 也就房子还值得留

　　可以买。从需求度来看，想在北京买配套齐全的住宅，对于收入不是很高，积蓄又不多的人来是较有压力的。若商住楼临地铁口，可以买来自住或租出去受租金都是可以的，而且地铁附近的房子租金一般较高，用来做投资也是十分合适的。但是商住房不适合刚需人群购买，这一类要考虑孩子的上学问题，为什么都说商住房不能买：

　　原因一：产权仅40年

　　商住房较大的诟病就是房屋的产权只有40年。而且40年到期后，也没有土地使用权期届满的续期的情况，也没有可供参考的先例。但房管局认为，40年的产权属于商业性质，期限届满需要缴纳土地出让金，具体金额是多少还不知道。

　　原因二：水电费高

　　商品房的水电物不是按照民用水电费来计算的，一般要高于住宅水电费。若民用电费为6毛钱一度，则商住房电费至少为1块钱一度。在日常生活中，水电成本一高，开资自然也就大了。不过有的开发商可以搞定当地***，建一个民水民电的地方，但这类几乎很少见。

　　原因三：不可以落户

　　若想通过买房来落户，就一定要慎选商住房，因为它是商住两用房，是不能直接买房落户的。想通过买房落户只能购买70年产权的纯住宅房子。若有的开发商和销售人员说保证可以帮你落户，也不要相信，毕竟上户口是派出说了算。而且北京落户实施的是积分落户制。

　　原因四：不能***

　　从2017年5月开始，北京地区各银行已暂停商住房的抵押贷款，个人通过抵押贷将商住房***的路径也被封堵死，这也会给购房者带来一些压力。

　　原因五：投资回报率不高

北京三环内老破小公房，五年后还有交易价值么？

流通性差是肯定的，因为等到你下次交易的时候，***已经不好办了。银根收缩的时候，正常的房贷基本别指望，***放开的时候还能操作。

这意味着潜在客户的范围一下缩小了一个量级。别人一个月能卖出去，你怎么也得挂一年。这一点别杠，客观事实。

但话说回来，丰台老破小（西城没这价），本身没有学区加成，居住品质也不行，房龄也老。这虽然都是缺点，同时也意味着，它啥溢价都散掉了，就剩下个位置跟配套价格了。已经跌无可跌了。之后只能随大盘涨跌，这就是老公房保值的由来。

所以呢，买了保值可以，做的到。存心快进快出想挣一笔快钱，就是自己找不痛快了。

我相信北京三环以内的房价不会太低，如果是老破小公房也要300多万，所以如果有300多万的资金可以在北京五环左右卖一套面积大一些的次新房，五年后的房子会有升值的，三环之内老破小最好的价值是拆迁。

公房，分直管公房和自管公房，直管公房不得，买卖，转租转借，更换承租人有具体条款，自管公房由产权单位管理，所以基本上公房是不能交易的，也没有房产证或不动产证，只有一个承租证

没有价值，千万不要买老破小。

老破小时间久，房屋质量差，而且有很大的安全隐患。居民素质也普遍较低，物业跟不上，小区环境非常混乱。房子户型不好，居住属性差，这种房子要来干嘛呢？

有些人说老破小有学区，随着政策的不断变化，学区房的概念越来越弱化，海淀甚至都出了全区排位的新政。在这种情况下，去接盘老破小就是愚蠢。

还有人会认为，老破小买了以后，可以等着***。有这种想法就是大错特错了。北京四环内的地价已经高不可攀，而且***也需要大量的资金。老破小的***房加土地费，是一笔天文[_a1***_]，即便碧桂园万科这样的大开发商也不会去触碰的。而且***回迁居民的安置也是个麻烦问题，这种烫手的山芋谁会要？而且现在国家政策也是不鼓励***，而是进行老破小的改造，一旦改造了，***就更无望。

买个隔音差，防水差，物业差，邻居差，小区环境差的高价房子，留着当古董么

如果是公房是没有买卖权的，你只有居住权也就是所谓的承租权（公房—房管局的房），三环里二环里的房大多数都是租房管局的房也就是公房，只有******或者腾退才能改善住房！

82年的房子有购买价值吗？

将近40年的房子了，那个时候应该是20年的土地使用权，也有部分40年的，土地价值基本为零了，这是其一。其二，那个时候的房子质量一般，我猜可能是多层结构吧，建筑寿命50年左右，房屋建筑价值也所剩无几了。购买这类低价值住宅意义不大，而且土地使用权马上要续权，如何续权如今还不清楚，按现行土地使用权评估的话，这个费用就不低，按一般三线城市价格计算每平米4000元左右，这是一笔费用。万一房屋出现安全问题房屋需要拆了重建，你面临的问题就不是一般的麻烦。所以，高龄房不建议买。如果急需购房，可考虑10年以内70年土地使用权的住宅，后续还有升值想象空间。

只要价格合适，不买的是傻子！千万别听某些“高智”的，关于住房，管它剩多少年土地使用权，目前快到期的多老了，会推掉它？多少***房说过老旧房的土地使用权问题？目前城市棚户改造的重点就是拆旧换新，花老旧房价换新房住，也就“高智”们才会一本正经地说不！

你认为房地产经纪人这个职业在社会中的存在的的价值是什么呢？

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，与房产相关联的上下***业又有很多。房地产经纪或中介人员就房地产行业中最重要的一环之一，他们也是通过自己的劳动（比如大量投入网络广告、电话推荐、驻守宣传等等，开发出有效客户，用自己学习掌握的专业知识帮买家匹配更有价值的房源，邀约出现场带看，通过大量找房、看房找到满意房子，再帮忙沟通双方的各项交易条件，促成交易，并签定协议，网签买卖合同、过户、交房等所有双协调事宜。）帮助卖家寻找适合买家，付出了大量的时间、金钱等劳动，从而帮助上下家双方达成交易，实现获得合理劳动报酬。

如果没有他们的付出，房地产交易将变得困难，交易市场和市场经济很难活跃起来，没有交易哪有税收？税收少了对地方经济和国家经济都会有很大影响。

所以，房地产经纪人是一个很重要的职业。

每个行业都有自己存在的合理性，房地产听着感觉很容易，很简单，但是干好干时间长的不是很多，需要很长时间的磨炼，各种国家大事，房产知识都要了解，因为房地产占中国经济的重要角色，所以有房产交易的产生必定需要有第三方保证双方的利益，也是房产行业一直留存的重要因素。

你好，很高兴为你解答

我觉得房地产经纪人职业它存在，那么肯定有它的一个道理，俗话说存在即合理，在我们的日常生活中，现在越来越能看到更多的一个房产经纪人，我来说一下我理解中的房产经纪人，也是希望经纪人能够做到这样:

足够专业:

现在我们生活中遇到的房产经纪人，他的专业素养参差不齐，如果说你遇到一个专业的经纪人能给你解决很多问题，只要和房子有关的所有问题，包括和房子有关的法律问题，他都能帮你理解的，而是真正的能够做到置业顾问这样一个角色，所以遇到一个合适专业的置业顾问，能给你的买房置业过程省掉很多麻烦;

保驾护航:

其实现在啊，通过个人买房的越来越少，那么，流程复杂不说，而且个人买房是没有什么太大的一个保障，你的所有资金款项都是直接打给房东的，没有进第 3 方监管账户，也没有第三方来给你做见证人，我听过最合适的一句话就是啊，为什么大桥的旁边有栏杆，但是你平时也没用，因为栏杆在所以说你才放心，你才敢过这个桥;

流程更简单:

自己个人去过房产有关部门过户的时候就知道，反正你说第 1 次肯定是搞不好这个事情，包括银行***，要么缺这个资料，要么缺哪个资料;如果说是房产经纪人带你过去的话，那么你很简单，可能人多的话，一个下午人不多的话，一两个小时就可以把你的卖房买房的事情搞定。

结语:

最后总结一下，不管是哪一个行业啊，那么存在即合理，房产经纪人也是让所有买房卖房的人能够，节省掉自己的时间，因为你其他的时间会更宝贵，毕竟专业的事情需要专业的人来做，这样省心省时省力。

以上为个人经验总结，希望能够帮到大家。

美国有一句俚语，人一生要交四个朋友—医生、律师、会计和房产经纪人，因为这些角色都极为重要。 但我们都知道， 只有能提供足够价值的经纪人，才有可能成为客户一生的朋友。

从职能的角度来看，我觉得房产经纪人是房产交易双方的桥梁，当然这座桥是要收过桥费的。房产中介的存在，帮助大量的业主减少交易的时间及精力。

从择业的角度来看，房产中介是可以让你快速成长的一个职业；成长的速度关乎到赚取财富的能力；房产中介也是一份能体现个人价值的职业，由于门槛不高，从业的人群素质参差不齐，但是每个人的出发点都是一样的，成功与否在于付出的多少，越努力越有竞争力。

到此，以上就是小编对于商业地产出售估值分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产出售估值分析的5点解答对大家有用。