商业地产套牢投资客,商业地产 投资

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产套牢投资客的问题，于是小编就整理了1个相关介绍商业地产套牢投资客的解答，让我们一起看看吧。

1. 为何炒房客大都不愿炒商铺？

为何炒房客大都不愿炒商铺？

商铺劣势

第一投资相对商品房投资高，一般是商品房的1.5-3倍，同样的资金买一个商服能卖2个不错的商品房

第二商铺二次交易税率高一般好出商品房几倍甚至十几倍，以哈尔滨为例商品房税率1-3%，商铺20%

第三商铺用水电都是工业电价水价，北方还涉及取暖费，物业费也高

第四商铺开发受限于期房销售，不好掌握后期到底选在哪里收益高，同一楼盘同一街面位置差一点距离租赁和交易价格都天壤之别，建筑结构设计和购买的文案也有很大差异，投资客一般对当地了解不透彻，不会盲从

第五相对于商品房商铺交易资金较大，出手周期很长，地段和租金上不去价格的更是难以出手

第六大城市现在以大型综合体为主，大一点的小区或者开发商都配建大型超市或者综合购物广场，对商铺行程挤压，传统商铺面向都是传统业态，租金压力大，竞争对手多，利润空间不大的传统行业，目前全国都不景气，所以保证租赁收益难度大，后期租赁管理难度大

第七商铺购买时周围配套不完善，售楼沙盘看不出来周围配建也是隐患，比如门前求地铁修高架，道路改单项，我一朋友因为修地铁（原来火的不行的饭店，瞪眼睛干黄了道路半封闭3年周围堵车，没法停车，食客都不来了）或者公测垃圾间等等，另外商铺周围邻居的素质问题

综上所述买商铺需要考察的地方相对于住宅要多很多，投资风险较大，一般投资都很谨慎

为何炒房客大都不愿炒商铺？我认为有以下几方面原因：

一、贷款杠杆低。商铺只能用商贷，首付需要50%，而且只能贷10年。这就增加了资金成本，很多炒房客炒房时往往希望把杠杆加大最大，用最少的首付、最长的***时间拿下，以增加资金利用率。

二、商铺税费高。商铺的二手税率达到17%左右，而商品房的税率在3%以下，这就大大增加了买卖商铺的成交成本。

三、商铺回报周期长。投资已成熟商铺，价高增值空间小；投资新商铺，需要等待的时间较长，变数太多。而且商铺的价值更多体现在稳定的租金回报，价格相对住宅更高，不易出售，变现周期更长，影响炒房客资金回笼。

四、其他。商铺通常是商水商电，而且物业费也比住宅要高。租金的高低对商铺影响很大，甚至能否稳定出租续约都可能影响商铺出售价格。

现实生活中，不管是自媒体还是热文，对房地产市场总有一个特殊的字眼描述“炒房客”。金老师一直对“炒房客”的概念，表示不赞同，房地产市场中的“炒房客”并不能作为***、引导房产价格的存在。既然没有“炒房客”，又何来炒房客投资商铺呢？也就不复存在了。我们详细来看：

所谓的“炒房客”，颇为虚幻。大家日常了解到，这个楼盘、那座城市，房价高涨的重要原因就是“炒房客”将房产都拿在自己的手里，然后高价销售，继而带动周边楼盘价格的上涨，甚至起到连锁反应，造成全城市、城市之间的联动房价上涨。

金老师不否认房地产市场，确实有“炒房客”。但，数量一定是极少数，或者说占比房地产市场的[_a***_]很低。而房地产市场的主力军，是刚需！

一座300万人口的城市，有多少适婚年龄的人？我们以1-85岁作为分层，毕竟现在人口老龄化的现象存在，所以大于65岁人群占比要放大。每一岁的人口约有3.2万人，现代人对婚姻的观念不同，但也多在23岁-32岁之间结婚，中间需求年龄的人群就有32万人。很多家庭为自己的子女买房，有的是结婚时夫妻共同购房。我们按照50%的折算，这个年龄段的人群需求十年内就有16万套房产，这是刚需！

对于300万人口的城市而言，诸多都有着人口净流入的情况。那么，人口净流入对房产的需求，也是存在。少则几千套、多则几万、十几万套，这部分也是刚需！

对于换房不卖房的家庭需求，一年间在城市中也会有几千套的房产的需求，也可以说是刚需！

那么，十年间单刚需的房产就要大于20万套以上，一年少说也是2万套以上。一套房产100万元，2万套就是200亿。不仅仅今年2万套，还有明年、后年、大后年，每一年都有需求。这是对新房的需求，刚需！又有哪个“炒房客”能拿出几百亿来炒房呢？根本就是不现实的！

很多人会说，现在城市的房产空置率很高。金老师不否认局部城市的空置率确实较高，但不同城市之间的工作者也是存在的。空置的房产，不代表没有人居住！

所以，市场中的“炒房客”并不存在，或者说仅仅是少数人，手里存在的房产多一些而已，根本形不成其气候。重要的还是刚需族在影响房产价格。

城市之间的刚需族，对居住的需求，远比对商铺的需求。所以，商铺没有更多的需求，也没有刚需，价格自然也就不会出现大幅上涨。

到此，以上就是小编对于商业地产套牢投资客的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产套牢投资客的1点解答对大家有用。