房产营销历史,房产营销历史沿革

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房产营销历史的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房产营销历史的解答，让我们一起看看吧。

1. 为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

针对为什么开发商会把一个楼盘拆分成好多期来卖，这个问题，我的观点如下：

第一，因为开发商相对来说比较了解楼市的一个走向，特别是房价趋势，纵观前几年各大城市楼市房价总体情况来说，基本面大多城市“房价稳中有升”。极少数城市房价出现下跌情况，但跌幅很有限。这一点从国家统计局提供楼市房价涨跌榜数据就可见一斑。

第二，既然房价大多遵循着稳中有升的态势，那么分期开发分期销售，后期的房价会越来越高，房地产开发商会赚的越多。这也就是为什么有些房地产开发商愿意囤房、愿意囤地的根本原因所在。

第三，房地产开发商之所以实行分期开发，另外一个重要的原因就是，当地***主管职能部门在办理土地“农转用”指标的时候，他每年都会控制农转用指标数据，比如有些地方明确规定，农转用或土地挂地亩数不能超过100亩。这样的话必然会导致房地产开发商分期拿地、分期开发、分期销售。

个人分析有两方面原因。

其一为楼盘体量相对大，边开发边销售。能够快速回笼资金，且随着楼盘的推新，加强宣传，吸引客户。在加推的楼栋上对价格可以进行调整，灵活性更高。

其二主要是与当前房地产的调控有很大关系。从2018年开始，调控政策的连续出台，到2019年房住不炒，因城施策的房地产核心调控的落地。当前市场在一定程度满足了大部分刚需消费者，少了许多炒作的。致使房地产市场曾经的火爆场面不复存在。开发商就为了保护自己的权益，在新开发楼盘上为了不造成***过度消费，精准吸收潜在的消费者，同一期楼盘***取集中精力差异化销售，保持现金流的充盈。

所以从政策还是开发商开发体量角度，为了维持房地产市场的稳定发展，保持经济活力，达成年度销售目标，开发商会将每个销售的楼盘策略做到精细化。房地产市场转型中每个开发商都不想掉队，所以***取同一楼盘分成小的售期也就不足为奇了。

开发商的楼盘销售分一期、二期、三期……主要是因为资金链的关系。一般来说，新小区第一期的楼盘质量比较好，开发商总想取得一个良好的口碑，有利于后面几期楼盘的销售。

开发商一个楼盘分成几期开发销售。首先，是资金方面的问题，并有利于贷款资金及时回笼。其次，可能是因为第二期、第三期的土地买卖上，可能还有一些技术问题。一般情况下，开发商首先销售第一期的楼盘；通过购房者的首付获得一部分资金，用来开发建设第二期、第三期的工程。

这样操作的话，开发商的资金压力相对要轻一点；从经济角度来出发，可以减少银行***，减轻利息方面的压力。开发商对于整个小区的建设，有一个通盘的考虑，不仅会有土地买卖尚未谈成的问题，也有开发商把二期楼盘建设成为“楼王”的可能性；以此作为下一个开发楼盘的“样板房”。所以开发商的如意算盘，外界人士未必清楚，购房者更是蒙在鼓里。

在大多数的情况下，开发商为了树立整个小区的口碑，在一期的工程建设中，同时会做一个样板房，以吸引二期和三期的准客户。如果一期工程质量有口皆碑的话，可能二期、三期工程的房子会比较抢手。

开发商在建设二期、三期工程的时候，它们的房子已经提前销售，实际上卖的差不多了。此时开发商的主要精力可能就是下一个新小区的开发。不会把过多的精力在放在二期、三期的工程质量上面；所以二期，三期工程不如第一期工程飞质量是大概率的事情。

不过这也不是绝对的，有的楼盘的二期和三期，会对配套设施有所改进，吸取第一期楼盘的经验教训。特别是第二期楼盘在小区中的位置可能比较好，具有景观优势。

打一个比方，在饮食服务业方面，某一个网红饭店；开始的时候菜肴总是价廉物美。久而久之，此类酒店生意好了之后，菜肴质量就会有所降低。即使一些生意火爆的饭庄，老板考虑的事情是怎么去开分店，而不是花费很多心思来提高原来饭店的菜肴质量和品种。

以此类推，开发商造房子也一样的道理；现在国内一流品牌开发商所建造的房子，也会不时出现质量问题。道理是一样的，原理是相通的。

购房者一定要选择适合自己的和自己能负担得起的，如果觉得一期各方面都适合自己，那就买一期；如果觉得一期各方面不适合自己，那可以等二期开盘。但要记住，一期二期可能会相隔很久开发，在这中间可能会存在很大的变数，比如房价上涨。

到此，以上就是小编对于房产营销历史的问题就介绍到这了，希望介绍关于房产营销历史的1点解答对大家有用。