美国房地产市场预测分析,美国房地产市场预测分析论文

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于美国房地产市场预测分析的问题，于是小编就整理了3个相关介绍美国房地产市场预测分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 美国房产税每年都要缴吗？
2. 美国经济下滑，为什么他们不击鼓传花，大力发展房地产？
3. 美国再次出现次级贷款遭抛售的情况，美国的次贷危机又来了吗？

美国房产税每年都要缴吗？

首先这个问题的回答是肯定的，美国的房产税每年都要缴纳，各尽各地的情况按照季度、半年、全年征收，由各州州***征收，各州的征税比例一般在0.2%-2.5%之间，也就是说，一栋***估值100万美金的住宅，每年最多需要缴纳2.5万美金的房产税。

不少人说，美国的土地产权属于个人永久拥有，不像中国只有70年产权，其实真实情况是，每年的房产税加起来，用不了70年就价值一套房了。

美国房产税的历史

美国宪法赋予了联邦***直接征税的权利，用于满足独立战争的巨额支出，其中就包括房产税，伊利诺伊州从1818年就开始对各种财产，包括不动产实行统一税率，到了19世纪中叶，各州为了克服财政危机，陆续针对房屋进行征税。

二十世纪初期，随着美国经济的发展，城市化进程加速，房屋价格上升，带来了税收的增加，各州***开始对一些低收入家庭和老人居住的房屋进行了房产税的减免，同时设置最高金额，超过一定金额之后激动减免等，同时征收由州***开始转向地方***。到了20世纪70年代，随着房产价格的上升，美国各州再次出台以税收为限制的新房产税政策，经过长期的调整和完善，逐渐形成了完善的房产税征收制度。税率由各州、市***根据支出预算制定，拥有完善的评估制度和机制，其宗旨是为各州、市***提供可靠的财政收入，为城市建设提供可靠地财政支持。

美国各州房产税征收税率

美国实行多元化的土地所有制，土地属私人所有、***所有等多种形式，其中私人占有土地占到了全国总面积的58%，***所有为40%，2%为印第安人自留地。美国房地产市场具有较高的保障度和较高自由化率，倡导以“为所有公民提供体面地，负担得起的住房”为目标，美国国家统计局界定：住房开支超过年收入的30%即为“住房负担过重”，到2015年，大约有3900万家庭处于负担过重阶段。根据调查，2016年美国各州房产税中位数为2340美元，纽约州和新泽西州房产税中位数最高，超过7000美金，而密西西比州等还不到1000美金。下图是美国各州房产税税率。目前房产税比重占家庭收入的3%左右。

房产税征收的核心：税率确定和房产估值

税率确定：美国房地产税率“以需定收”，地方***根据当地的财政预算要求，综合考虑非房产税的其他税收收入，总预算减去其他收入确定预算缺口，然后除以房地产估值，得出征收税率。

美国经济下滑，为什么他们不击鼓传花，大力发展房地产？

发展房地产是坑自己人的钱，老美没那么傻！他们更愿意端枪去抢别人的钱！虽然老美在全世界是臭名昭著的，因为抢了别人的***回家供自己人享用，但是对于美国人而言是收益的，他们只干损人利己的事！不干舍己为人的事！和我们恰恰相反！没我们伟大！用地产收割了百姓的钱，满世界传福音洒爱心让全世界感受我泱泱大国的风范！他们的道德水准和觉悟比我们可是差多了！

美国要炒房，先得做好几件事。

一，强拆老百姓的房子，道理大家想一想。

二，强行征地，原因大家也想一想。

三，内部交易，各种炒作手段。这个在美国估计进行不下去，会被抓起来，房地产公司很快会破产，会陪得倾家荡产。

有了以上三个条件，美国的房地产公司中介敢炒吗？

美国房地产跟我国房地产最大的区别就在于，美国房地产经历过大***，美国也因为房地产泡沫的破裂发生过经济危机，而我国至今还没有发生过房地产泡沫大范围破裂的情况，这就是很多问题的差异根源。

我曾跟身边的人多次强调一个道理，大多数民众思考问题的方式都不会那么深刻，他们理解的大多数道理都是来源于他们直接的生活体验。从上个世纪90年代末的房地产商品化至今，我国房价也是经历了持续近20年的上涨过程，在我国房地产发展的过程当中，房价的上涨让很多早期买房的人受益，而房价的数次大幅上涨也是让民众普遍形成了一个固有认知，那就是“房价只会上涨，至少房子买了之后放着不会贬值”。

即便任何时候都会有一些说房价要跌的声音，但是因为每次唱衰房价的声音都会被房价的上涨“无情打脸”，于是很多人对看跌房价的观点就更是不以为意，他们甚至会说，“每次都说房价跌，结果房价还是没跌，说房价会跌的都是扯淡”。

你要让一个人知道从高处摔下来会痛，最后的办法就是让那个人从高处摔下来。美国并不是不知道发展房地产可以拉动经济增长，美国人也不是不喜欢挣炒房的轻快钱，不过美国人是体验过房价***所导致的切肤之痛的，比如上个世纪20年代的弗罗里达州房价******，它是美国上世纪30年代大萧条的一个信号。另外就在12年前爆发的全球金融危机也是由美国房地产的***所引起。

因为美国人经历过房价的大跌，所以每次当房价涨到一个比较高水平的时候，美国人就会警惕泡沫的产生，也会避免自己沦为最后的接盘侠，防止炒房最有效的一样东西还是房价大跌带来的惨痛经历。就像[_a***_]在经历上个世纪90年代初的房地产***之后，因为看到过很多人因炒房倾家荡产甚至跳楼，所以这之后日本人再也不敢轻易炒房，日本房价***十年都没有完全恢复。
(日本东京)

总之如果你要问美国为什么没有击鼓传花大力发展房地产，答案是因为美国人那样做过，后来付出了惨重的代价，之后他们就谨慎了。当然，很多年之后美国人可能会再次犯同样的错误。而有些国家之所以依然有很多人疯狂炒房，那是因为他们还没有看到过房价下跌的惨状。

人家一百多年前就已经发展过房地产了，房地产给美国带来的经济危机，你不清楚。

多少人流离失所，倾家荡产，家破人亡，惨不忍睹。

所以美国现在痛改前非，不能再玩房地产，也不敢再玩房地产了。

如果谁还敢启动房地产？谁就会被马上赶下台。

美国经济下滑了吗？最近几十年，美国的GDP每年都在增长吧，也就现在疫情导致一点困难吧。不过你也不用喷地产，因为地产是中国的支柱产业，就如同美国的金融业、服务业，德国的汽车、机械产业，日本的电子、汽车产业一样都是国家的支柱产业，带动一大批下游配套企业。何况没有房子住哪？没有汽车手机我想也没啥大影响，但没有房子住是万万不可。

美国再次出现次级贷款遭抛售的情况，美国的次贷危机又来了吗？

最近美国市场的CLO债券确实遭到了抛售，这和2007年次贷危机情况有相似的地方，再加上经济周期的临近，美国确实有再次出现次贷危机的可能性。不过现在的情况还没有那么严重，真正的债务危机距离还有一段时间。

这张图片是美国Clo债券被抛售的情况，这个下滑的曲线证明现在的情况有多危险，但是我们需要知道CLO到底是什么，以及危险程度有多大？

***设说我借给了朋友一笔钱，手里拿着50万的借据，一年到期他会偿还我60万，属于利息比较高的借款。但是我心里担心这笔钱到期之后，他不能偿还给我，我***取了一种转移风险的方式，就是把这个借据直接卖给了其他人，其他人帮我接纳了这个风险，但同时也能够收获我的收益，这就是次级***的一个比较通俗的表达。

08年金融危机发生的就是这样，当时的次级***打包了美国房地产泡沫产生的高风险债券，并卖到市场上最终当房地产泡沫破灭的时候，引发了非常严重的冲击。而这一次CLO债券的问题也同样严重，如下图所示，杠杆债券的比重在2018年就已经达到了2006年的水准，现在所有的发展都与2008年之前近似。
另一方面美国的整体债务GDP占比也迅速上升，已经达到了08年经济危机前的水准，如下图所示。这就是说，当危机真的来临，冲击只会比2008年的情况更为严重。

在2008年金融危机之后，各国都对杠杆的积累有了一个更加明确的认识，也因此进行了更为严格的监管，但是为什么美国的债务积累的如此迅速呢？我们看到下图，美国企业债的规模一直不断的攀升。

这是因为在2017年以后，美国企业意外的“发明”了一种能够持续抬高股市市值的方法，那就是回购。通过回购自己的股票，股票的价格能够不断升高，让股东们非常满意，这样高管就可以获得更多的薪资和奖金。最终回购让企业现金流背负了很大的压力，因此很多企业最终都开始走上了借贷的道路，利用发行债券换取现金来继续回购自己的股票。

刚开始只是一些信用良好，现金流保持比较健康的企业开始借债，随后由于金融市场的贪婪，更多的债券开始发行，这时信用评级相对较低的公司就进入到了金融机构的视野当中。借出***的门槛越来越低。下图就是美国低门槛***攀升的速度，已经占到了整体***的80%。
这些***风险非常的大，金融机构也清晰地知道这一点，于是就走上了2008年以前的老路，把这些债券打包出售，交给下一棒的接盘人，这就是CLO。

但是今年下半年开始，美国经济的恶化形势更加明显了，所以债券的持有者迅速的将手中债券抛售，防止债务问题在自己的手中爆雷，这就是我们开始看到的CLO遭到抛售的情况。

虽然CLO问题看上去正在恶化，但是它的爆发也不是短期内就会遇到的事情。因为即使美国经济下滑的比较严重，但是仍没有出现08年之前那种非常严重的衰退前兆，所以债券的抛售还没有非常严重。而且随着近期美国经济的好转，抛售的情况也正得到缓解。

不过美国经济并没有摆脱这样的阴影，Clo债券危机爆发的影响，仍然可能在1~2年的时间内出现。

到此，以上就是小编对于美国房地产市场预测分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于美国房地产市场预测分析的3点解答对大家有用。