房产外部营销,房产外部营销方案

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房产外部营销的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房产外部营销的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产电话销售和外拓哪个优势大一些？
2. 什么是外部微观营销环境要素？
3. 什么是外部微观营销环境因素？

房地产电话销售和外拓哪个优势大一些？

问题有深度

一 先说电话营销，这是目前成本最低的营销方式，底薪从3000到5000不等，个别7000，主要是打号段或者购买的电话数据，准确度较差，而且目前电信方面严格控制不好打而且容易封号。最近几年流行用电话机器人代替人工，每天拨打800-1000通，大约有效的在千分之2-3接通率要看，电话***准确度。50到100个机器人，每天能出200-300组有效客户，按按照20：1约访和5-10：成交，基本电话费成本在一个月2-3万元，每分钟8分到1毛。加上员工和办公费用大约4-5万元。

二 外拓，分以下几种，插车，扫楼，商超寻找，插野单。这个需要看具体楼盘是哪种，不同类别不同方式。

商超或者豪宅普通住宅会有效果

小产权农家院大棚，基本上菜市场马路边，天桥，早市，插车。

还有一种最有效的就是竞品拦截，只做同档次楼盘，这是最直接最有效。需要有不怕死的精神，扛得住保安，跑的过城管，赔的起拘留的时间。要有碰瓷精神。

以上说的两种都是精华，毕竟地产20年简单说两句。愿意聊的私聊。线上线下就没有不明白的。

首先我们需要明确这两项工作是做什么的，电销主要是通过电话拓客，再邀约到访；外拓主要是利用外部***展开的拓客；其两者都是拓客，只是渠道方式不一样，但目的只有一个：邀约！

如果此问题是站在公司层面考虑的话，公司主要考虑这两个的费效比。但如果是从个人职业发展比较，外拓的含金量和个人发展前景优势更大些；电销只是拓客渠道之一，其单一性决定了天花板的高度；而外拓则是人与人直面打交道，需要不断尝试不同渠道路径，通过积累—总结才能呈现最终效果，虽然过程艰苦，但既锻炼了自己又为自己积累的一定经验和人脉，个人认为外拓整体优势更大些。

电话销售俗称“电销”，在个人隐私不受保护的年代肆意、粗放、野蛮的生长，在你生活的各种需要输出电话号码、地址、姓名的场景年代，这些信息已经被贩卖过很多次，在短信、飞信，然后到电话，我认为已经从早期的推销——骚扰——不厌其烦——投诉，已经走完了其“电销‘的生命周期。

但凡事皆有例外，在树立了企业口碑、品牌，需要加强售后的企业热线电话或者公共服务领域，电话营销是有其价值的，譬如移动的10086、银行的95xxx、其他售后的400之类。

房地产的电话营销的优势，个人建议在售后、社区管理及社群关系，这些真正与业主接触、沟通、息息相关的场景，***银杯不如口碑，做好了服务、形成社区业主的积极反馈互动，譬如说奥伦达部落、阿纳亚小镇等。

外拓是很多大盘、远郊度***盘及卫星城市楼盘的杀器，原因一就是本地客户明显不够用了；原因二就是需要外来需求及外部客户作为置业示范及鲶鱼效应。

两种方式，关键看城市、项目及市场，时机、地点、场景，用合适、用恰当就对了。

现在就这种情境下，电话营销没有任何市场。我们现在对电话营销深恶痛绝。有些人呢，被电话骚扰的，就是一些正常的电话都不敢接。当下的这个时代是电话营销没落的时代。互联网销售这种模式这么好，你现在还用最简单的这种最传统的，最没落着，这令人深恶痛绝的这种电影化营销来搞销售。太落伍了。

一定要及早的创新的一种营销模式去做。现在叫大数据时代，那你要用大数据这样一种方式，把那些需要购房买房的人整理出来换一种方式跟他们交流。

5g时代来临了，整理大数据的方面方式也特别得多，买一个企业一定要创造一个独立的信息模式。卖房子的人没见直接就去卖房子，卖房子，这个人首先要懂得如何去服务社会大众，如何的去帮助这些社会大众解决他所面临到的一些实际上的问题。和我们的销售对象进行有效的联系。这种有效的联系的建立的是需要我们有一套系统化的建设工程。平时就要吉林一下一大批的有效的客户***。绝对的不能急功近利。每一块***只有深耕才是最有效的。

说实话，这个看你个人对于这个工作怎么理解。我是毕业后就开始做电话销售，干了一年的时间。一年的时间里我发现我大部分的大单都是电话前期沟通以后，上门拜访以后成单的。但是我这种做法在电销行业属于产出低能的人，我也发现自己更喜欢和客户面对面的交流，这样我更容易成单。所以一年后果断换了工作，现在做了十年渠道市场，我庆幸自己当时的[_a***_]是对的。

什么是外部微观营销环境要素？

微观营销环境是指与企业紧密相连、直接影响企业营销能力和效率的各种力量和因素的总和，主要包括供应商、营销中介、消费者、竞争者、社会公众、企业内部环境等。

企业自身主要是指企业内部环境。在企业组织内部，以营销机构和营销人员为核心，其他机构和人员构成了企业营销的内部环境因素。

微观环境因素对企业的营销活动有着直接的影响，所以又称直接营销环境。

微观环境是指环境中，直接影响企业营销活动的各种原因，主要有市场营销渠道、竞争者、顾客、社会公众等。

企业在制定和实施各种营销决策时，总会受到各种环境因素的影响和制约。

什么是外部微观营销环境因素？

外部微观营销环境因素包括:人口、经济、政治法律、科学技术、社会文化等。

1、人口

人口是一个内容复杂、综合多种社会关系的社会实体，具有性别和年龄及自然构成，多种社会构成和社会关系、经济构成和经济关系。是一定数量个人的综合，强调规模。

2、经济

经济是价值的创造、转化与实现;人类经济活动就是创造、转化、实现价值，满足人类物质文化生活需要的活动。简单地说，经济就是对物资的管理;是对人们生产、使用、处理、分配一切物资这一整体动态现象的总称。

3、政治法律

政治法律环境是指影响和制约企业营销活动的***机构、法律法规及公众团体等。政治法律环境的变化往往是突变的，企业必须密切注意国家的每一项政策和立法及其对市场营销所造成的的影响，根据政治法律环境来制定营销活动的战略，维护企业的正当利益。

4、科学技术

社会上习惯于把科学和技术连在一起，统称为科学技术简称科技。实际二者既有密切联系，又有重要区别。科学解决理论问题，技术解决实际问题。

科学要解决的问题，是发现自然界中确凿的事实与现象之间的关系，并建立理论把事实与现象联系起来;技术的任务则是把科学的成果应用到实际问题中去。科学主要是和未知的领域打交道，其进展，尤其是重大的突破，是难以预料的;技术是在相对成熟的领域内工作，可以做比较准确的规划。

到此，以上就是小编对于房产外部营销的问题就介绍到这了，希望介绍关于房产外部营销的3点解答对大家有用。