房地产商铺定价逻辑分析,房地产商铺定价原则

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产商铺定价逻辑分析的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房地产商铺定价逻辑分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 70万买的市场商铺，属于一楼和二楼共70平方，年回报率5%,值得投资吗？

70万买的市场商铺，属于一楼和二楼共70平方，年回报率5%,值得投资吗？

合格的商铺是年租金回报率7%以上、15年之内回本。单从5%的回报率来看显然不合格，之所以能够14年回本，得益于商铺总价较低。是否可以投资还要考虑以下情况：

1、投资商铺位置是重点，回报率是核心。位置好的地段才能有大量流动的人群，稳定的消费客源和持续的租金收益。单价1万每平的商铺，多数位于县城非中心地段或三四线城市比较偏僻位置，如果商铺所在地短期内没有发展前景就不能购买。

2、总面积70平的一拖二商铺，从结构布局分析，大概率是底上两层各35平，每层的面积很小，若再去掉楼梯占用部分，则室内可利用面积更小；若再是进深长、开间窄的小门脸结构，更不好利用，能够经营的项目非常有限，不容易找到租户。

3、如果总房款中还有部分贷款，比如以***35万为例，10年款期还要另加十来万的利息，则总房款增加、回本时间延长。

4、投资商铺获利主要依靠租金收益和商铺本身增值。租金收益是否稳定、当地房价是否存在泡沫、商铺未来是否能够增值、人口是否存在外流，以及当地的营商环境、老百姓消费水平如何，都是要考虑的。

5、如果是开发商出售的托管型返祖铺，5%的年回报率是开发商口头承诺的，则未来租金收益很难有保障，投资风险加大。

一拖二的店面真的不是很好弄，好的东西不会这样卖的，很多开发商都是一拖二卖，因为社区店面人流量少，不一拖二卖，就卖不出去。所谓的一拖二5%收益只是提价返租，给你一个理想的收益，他不敢给长期包租。这个时候买这样的店面要注意了。如果地段好，店面位置中心在小区主大门入口还考虑，其次旁边有没有商业圈给你带来一点人流，还是这个店面只靠上面的住宅给你固定的人流，那么这个住宅多少户，周边小区多不多，消费人群那些，都是要考虑中，比较收租不是那么几年。

一楼加2楼一起70平方，总价70万，看似你占便宜了，实际亏死了，好的店面一楼35平方都不止70万，卖的比买的精

如果租金能够稳定获取，而不是一些开发商为了销售商铺的承诺，可以入手。

1、租金年化收益率

总价70万，租金年化收益率为5%，这个租金收益率还是很客观，比银行存款利率高，而且商铺总价低，而且有两层，出租比较好租，一层做商业，二层可以居住。

2、资金成本

70万买商铺，70万的资金成本按照央行3年基准存款利率上浮50%计算，资金成本利率为4.125%。

3、商铺升值情况

2000年全国商铺销售平均价格为3260.38元/平方米，2017年全国商铺平均价格为10323元/平方米，17年间上涨3.16倍，相当于2000年50万房子，2017年值158万，年平均收益为12.7%。

如果过去买商铺，按全国商铺升值的的平均情况，租金年化收益率5%+商铺升值率12.7%-资金成本4.125%=13.575%。对未来房价走势，过去M2平均每年的增长率在15%以上，比GDP的增长率高，只要货币保持现在的发行情况，肯定是升值的。如果题目的租金收益率有保障，可以考虑入手。

附过去商铺历年全国平均销售均价

到此，以上就是小编对于房地产商铺定价逻辑分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产商铺定价逻辑分析的1点解答对大家有用。