房地产区域属性分析报告,房地产区域属性分析报告怎么写

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产区域属性分析报告的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产区域属性分析报告的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产市场数据你相信吗？数据造假严重吗？
2. 开发商楼面价1546开盘要多少钱一平方？

房地产市场数据你相信吗？数据***严重吗？

我在安居客和98同城上所看到的房价基本与实价不符，网上的报价几乎比现场的实价便宜一半，如此做法有吸引大家去捧场的嫌疑，更有迷惑***之嫌，开发商表面上扮可怜诉苦房价大跌，实际上是暗箱操作房价上涨。另外，把期房当二手房来买，把毛坯房当作豪华装修来买都存在不少猫腻。以峨眉小院的别墅为例，售楼部的广告宣传是精装修的均价是每平米四千多（见下图），而售楼部的实价是每平米一两万，下图的这款别墅毛坯房的价格不低于220万，300平米的总面积包含了所谓的赠送的地下室的面积，实际面积则是173、84平方米，且是期房。所以我根本不相信房价已下跌，也不相信房地产市场的相关数据。

房地产市场数据就像女人的罩杯，对外人来说永远是个迷，而且是***的重灾区！

每个年中和年末是开发商比较繁忙的季节，其中一项，特别对于老板和财务人务最为关心，那就是几大研究机构发布的关于开发商的名次排行榜。

排行榜的发布者有易居克而瑞、中指研究院、亿翰智库、搜房网、世联地产等机构。

这些研究机构每家发布的同一家开发商销售金额、面积、成交套数不尽相同，所以房地产数据只能作为一个参考。为什么同一家开发商数据还不一样？因为数据会***。

那为什么要***呢？给你说个小秘密。

对于开发商来讲，开发成本中只有一小部分是自有资金，大部分钱是通过银行/基金等金融渠道融资而来。

对于银行来说，全国八九万家开发商都需要钱，而银行的钱是有限的，应该贷给谁呢？有什么标准吗？行业内不成文的标准就是开发商排行榜的名次。

我们通常会说，前１０名，前３０名，前５０名，前１００名。

是的，在不同的量级之中，用银行资金的难易程度和贷款利率是不一样的。

也就是说，越靠前，银行的评估风险越小，借款的意愿越大，利率越低；名次越靠后，银行投资的风险越大，而且借贷的意愿越低。

说到数据，我觉得这次某品牌的七五折卖房是一个非常有意思的事情，之前我们经常说开发商是暴力，我当时信啊，因为你盖房子花不了多少钱，后来进入地产圈，才发现利润真不高。因为建筑成本真的只是一成成本都到不了。最大的成本是地价，至少一半成本以上，然后是稅费金融成本，占三成，营销成本建筑成本占一成，对于开发商能有一成利润真的就不错了！不过你打七五折我就琢磨不透了，哪来的那么多利润，纯赔那是不可能的！你哪来的那么高的利润打七五折，是拿消费者当猴耍嘛？除了忽高忽低遮遮掩掩的对外报价，你的备案价、你的半年以来每套房子的真实成交价，你敢说吗？是在这个基础上打七五折吗？如果你之前有那么高的利润，那你的企业所得税，有没有报这么高的利润呢？咱们不要老玩数学游戏！你的报价不是方便面的价格，大家都知道卖多少钱，一搞活动，一清二楚！你的这种行为就像足球场上的***摔，之前买过房子的就是你的主场球迷，没人信你***摔，只能认为之前买贵了，而没买的呢？无论信与不信，结果就是你里外不是人！不要为获得个客户线索就拿消费者当猴耍，不要自认为玩一套数学游戏，然后就四处打广告七五折，不花广告费吗？还不如把这广告费真真正正贴给消费者，记住：生意之道，不仅要货真，还要价实，更要数据真实！

你好，我是来自成都的一名不良资产[_a***_]。

很开心能参与！

依旧还是拿成都来举例：

您说的数据，很多啊。不动产中心的量，各县各区的量，公积金中心各***各军的房量，各个大型中介机构的量，开发商新盘的量，银行资产公司，法院不动产交易的量。很多很多！

您看我上面举例说的这些单位和企业，您要说每天，每时，每刻都是完全正确，肯定做不到！但，如果仅仅作为购房的依据或者饭后茶间的交流还是够了，因为我就是其中某个单位一员，每日我们都要向四个相关单位和企业做汇报。成交量，成交房产属性，价格，区域，类型等等，我不知道上一级或者那我们数据的人会如何选择，但经过我手的数据也是用老百姓得手写出来的。

所以，您能看到很多类似于我的人在这个市场上活跃着，我们间有毕业生，有农村人，有也为了一套刚需房苦苦挣扎的人，但，数据肯定是相对真实的，不然也不可能在成都能把房价控制的这么好。

最后，我想说，虽然我是行内人，但我也希望各位能客观的看待各个关于房产的大数据！最好能结合实际的市场来考虑，毕竟每个人的收入和面对的现实不一样，对吧？

祝福您生活愉快！

房地产***是有的，我住的小区，东边一个小老板跑了，现在都住了4年了房产证没有，西边的成了烂尾楼了听说市***接手了，去年云网小镇楼盘搞销售活动，请了我们几个健步队去现场，说发给我们奖品。

开发商楼面价1546开盘要多少钱一平方？

根据你所说的这个楼面价格应该是在四线城市一下，可能是在县城。直接乘以2.5就好，也就是1546×2.5=3865元。这就是***，低于这个价开发商就亏了。

1546土地+1600建安+400税+各项费用300=3846元／平米

开发商加上合理利润的话，开盘价至少在4300元以上。

楼面价一千五，应该是四线县城之类的城市， 楼面价1500 建造成本2500+ 还有一些广告，营销，拆迁等其他费用! 成本5千以内可以做出来，售价6-8千左右! 要反驳我的，都是外行，反驳我的理由都是估计，所以妄想房价暴跌是基本不可能的!

高层的话，建安成本比较高， 基本上钢筋水泥沙子人工这些加起来达到2000到2200块钱一平方，绿化和营销的话，还得需要400到500块钱一平方， 我从的话建安成本是在1500到1800块钱一平。最贵的其实是税费，银行融资的***的成本。这部分基本也得在两千块钱一平左右。开发商的成本在开盘的时候大概是5500到6000块钱。加上大概10%的利润。 价格在7000至8000块钱是合理的。

开发商定价一般有几种方式：一是市场比较法；二是成本定价法；三是将上面两方法结合。

你给出的是楼面地价1546元每平方，这个数据无法支撑一个开发商进行合理定价。按你的初步意思，是想按照成本定价法进行定价。方法如下：售价=土地成本+建安成本+财务成本及各项税费（含土增税）+合理利润。参考你这边的楼面地价一千多，估计是四五线城市，建安成本要考虑较低档次，预计是3000（含地下室），财务成本及税费按照销售额的10%，税费按照销售额的15%测算，利润按照销售额的8-10%计算。

基本上，简单点算，你的楼面地价+4000元，就是***，就是说如果你们那边房价是低于6000的，你亏本可能性比较大。

开发商楼盘的开盘销售价格由多种因素决定的，建设成本+利润+市场情况+其他。如:成本包括土地费用，前期费用，建安成本，基本配套，管理成本，财务成本，销售费用，税费等等。利润是扣除成本后，开发商能挣多少钱。市场情况不同价格也会有差异，因为房地产是不动产，区域属性强，要考虑本地的供需情况，销售情况，供应情况等。另外，还要考虑政策变化情况，项目开盘前，客户积累数量和质量以及开盘销售目标，楼盘是毛坯还是精装等！

总之，一般情况，开发商在开盘时，都会以稍微低点的价格入市，然后根据销售和市场情况逐步拉升价格。如果楼面价1546元/平米，那么分几种情况:一是正常开盘价在4500~5500元/平米；二是市场比较低迷，行情变冷，开盘价在4300~5300元/平米，甚至还要低；三是市场火爆，供不应求，那么开盘价就会超出市场平均价的很多，开盘价在5200~6200元/平米，甚至还要高！

不同区域，同一区域不同楼盘，开发商品牌不同，楼盘规模、地段、品质、户型、物业及配套不同，开盘时机不同等都会影响开盘时的价格！

到此，以上就是小编对于房地产区域属性分析报告的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产区域属性分析报告的2点解答对大家有用。