商业地产的特性,商业地产的特性是什么

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产的特性的问题，于是小编就整理了5个相关介绍商业地产的特性的解答，让我们一起看看吧。

1. 什么叫商品房？
2. 商业地产投资回报率如何计算？
3. 已买土地十二年，现在才建成商品房，这对房子的使用期限有影响吗，价值会大打折扣吗？
4. 什么是商业艺术？
5. 商业物业行业发展前景如何？

什么叫商品房？

商品房同商品一样，由房地产开发企业从国家拿地，然后投资建设，在商品房市场中，商品就是房子，房子就是房地产开发企业所生产的产品，符合市场交易条件，可以直接进行交易的房子都是商品房。

可以这么说，商品房也是市场经济的产物，它的最大特点就是可以按照市场价自由买卖且受相关法律保护。

其实从字面意思大家也大体都能看明白，商品就是能在市场上自由买卖的产品，那商品房就是能在市场上自由买卖的房子。商品房包括住宅房，但不限于住宅。

我们在买房子的时候要特别注意是否是商品房，如果买的房子不是商品房就不能办理房屋产权证。那样的房子是无法进行上市交易买卖的，只能进行私下交易那是无法过户的，换句话说就是该房子并不是住在里面的人真正所有，购买者并不受到相关法律的保护。所以这样的房屋价值一般相对商品房来说都低很多的，而且这样的非商品房并不容易找到买家。

所以购房者买房时一定要弄清楚房屋的属性，否则很容易造成重大损失。我们一般不建议大家购买那些小产权房尤其是无产权房，那样的房屋交易风险很高。

另外还要提醒的是没有产权证或者不能办理产权登记的房屋是没法去银行申请房屋抵押贷款的。

1.商品房拥有完整的产权

商品房经是***有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋。

我国98年住房制度改革后，市场上用于交易的房产，其属性兼于一般所谓的商品属性，所以俗称商品房，也叫国有产权房。其他也有少量交易，但因其土地性质不同，还有军产房（土地所有权属于部队），小产权房（土地为集体所有）

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受***政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经***有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他[_a***_]物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商业地产投资回报率如何计算？

住宅地产的土地使用权年限70年，商业地产的土地使用权年限40年。而且住宅具有其居住属性和社会***的公共服务特性，在70年使用权后可以进行继续无条件的延后这是必然趋势；可商业地产的使用权到期是否会强行低价收回，或者是需要缴纳高额的土地作用权税是无法回避的话题。也就必然会使商业地产的使用权年限越接近到期时间的出售价格会越低，商业地产的投资回报率也就只能从租金回报来计算全寿命周期的回报率！

笔者用一种多因素分析的方法来计算商业地产的收益率：投资100万购买40年的商业地产，不考虑租金税收情况，计算动态投资回报率：

（1）每年以5%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为6万，第20年10万，第30年16万，第40年27万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为7.68%；

（2）其他条件不变，最终的补偿为200万的年投资回报率为7.96%；300万的为8.21%。而按第（1）个***设不变，而使用年限变成了35年，则投资回报率7.36%。

（3）每年以3%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为5万，第20年7万，第30年9万，第40年13万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为6.04%。

通过以上的不同的变量进行了大致的分析，可以得出的结论是：

***如投资初年的收益率接近4%，那么年增长租金3%～5%左右，而且使用年限在35年以上，并且希望可以在到期后得到投入时的一倍以上的补偿。最终的商业地产动态收益率可以保持在6%～8%的投资回报，也算是一种不错的投资，超过了银行的利息，但弱于货币贬值或社会基准收益率。

商业地产投资回报率计算，租金回报率法公式，税后月租金按月供款xl2，首期房款十期房时间内的按揭款，优点，考虑了租金价格和前期，投资商铺的热潮急据升温，基本投资回报率就这样计算了。

商业地产的回报率，简单一点的计算，就是看一看总价是多少，资金成本是多少，租金是多少，之后计算一个大概的回报时间，年回报率，基本上就明白了，一个商业地产的回报率，大概是多少？

***如一个底商，总价100万，首付50万，按揭50万，因为商业地产只能按揭50%按照十年计算，总利息加上按揭费用，30%左右，大概15万到18万之间，那么总的购房费用，115万，如果年租金是8万块钱计算，大概需要15年回报回来，年回报率就是8%左右，实际上的年会报率，加上资金使用成本最后折算6.5%左右，这就是实际的年回报率。

当然了，一切都在变化之中，回报率也一样，租金有没有增长可能，资金的通货膨胀能力，这也是为什么说按揭贷款，有时候更划算的一个原因，租金也逐渐在增涨，回报率也越来越高，一切都要看这个物业，它本身的价值，商业价值，商业价值越高的物业，它的回报率越好，其实就这么简单。

最后提醒一点，真实的回报，跟开发商宣传的回报率是两码事，协议的回报率和真实的回报，也是属于两码事，购买商业物业的时候，要真正提防的就是这种，实际的回报率，跟宣传的回报率，以及协议回报率的区别，不能让这些数字蒙蔽了双眼。

好了，就说这么多吧！关于买房或投资商业地产，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的小常识，等你哦。

谢邀，商业地产的投资回报率一般是指所购买标的物一年租金总收益与购买成本的比例。

商业地产投资回报涉及的因素比较复杂，既要考虑物业的类型，又要考虑物业的运管模式，不同的商业类型、模式投资回报率则大不相同！

以在经营的商业投资回报率主要考虑的因素为，租金水平、建筑面积以及物业购买成本，直接按公式就可以计算出投资回报率；

而销售型的商业地产项目，一般***取委托经营管理模式，每个项目有3—5年的委托期，在委托其内，其回报率是按照开发商提供的投资回报率6%-8%一次性返给投资客户，这个投资回报的参考性不大。

简单的说，投资回报率不要一味的看到回报率的高低，要看到更多的市场风险，收益稳定，风险较小，才是靠谱的投资！

已买土地十二年，现在才建成商品房，这对房子的使用期限有影响吗，价值会大打折扣吗？

房屋产权证上的使用期限是以土地交付开发商的时间开始的，那么购房者办理房产证上的土地使用年限就要相应地减少。当然不同土地性质的房屋其特性也是不一样的，不能一概而论！

住宅用地的特性

***如购买的土地性质是住宅用地，那么房产证上的使用年限是70年，时间也是从12年前办理总土地证时的时间开始。

但住宅用地不用于其他特性用地，具有一定的居民基本保障性质。因此，在房屋转让或到期后会无条件转为70年使用权。

也就是不会影响购房者的使用年限，土地使用年限就是一个土地归国家所有的特性而已，不会影响使用权和房屋出售的价格。即便是使用权已69年的房产（举例而已），也不会影响其房屋继续使用的权限。

商业用地的特性

商业用地的使用年限一般在40年，***设这块12年购得的土地是商业用地。那么拿到的房产证上的使用年限就只剩下28年了。这种房产到期是有可能被国家收回的，至少也会缴纳高昂的土地使用税。

因此，每过一年，其房产使用期就要少一年，房价自然也就下降了。过了12年的房产打折是肯定的。

还有其他非住宅类的房产也是基本上同商业房产一样的特性，使用权越短其价格就应该越低。

不过现在的国土和规划部门也不是吃素的，制约条款也是越来越规范。有些土地要求在二年内开工，若干年内完工等***要求，否则会被没收土地或处罚。但是建好后卖不出去就另当别论。

总之，非住宅性质的房产使用期减少一定会有影响，价格也是会降低的，打折促销理所当然。而住宅特性的房产却是不影响其使用期限，价格也就不会出现太大变化。至于打折或涨价那都是随行就市！

什么是商业艺术？

商业艺术分为几个方面：

1.产品质量与外包装设计的艺术美，是人们日常生活消费中，迫切的需要更为常见，与现实生活的应用相结合，外观的艺术设计十分的重要。

2.商品本来就是一门艺术，工业产品设计领域中，如汽车制造，同一种功能性质的汽车，其中市场销售的差价，会是10倍以上，仅外观结构新颖和形式美的差异，独领***，给人的映像似有什么特别感？服装设计也是如此，同样的面料通过设计剪裁，贴上的商标概念和出厂品质有别，其利润也是10倍以上，这也是产品在商业艺术中所起到的作用。包括社会生活实践中地产、***制作等各类领域的商品形式，也是应用商业艺术如法炮制。

3.商业艺术还包括策划促销理念，那么会从人们的视觉冲击着手，从视觉艺术上做足功效，气场氛围***顾客消费，销售量打开市场通道，便形成社会生活消费时尚潮流，艺术设计美的产品，得于商业艺术的销售手段赢得更广阔的市场，才会受益于高利润高回报。

所以二十一世纪，是个人的高素质与智慧来产生财富！不然就跟不上社会发展的节奏。

简单的说是可以商业化的艺术。有些艺术并不追求商业化或者具有商业化价值。比如某些宗教、祭祀、行为艺术等；有些艺术如绘画、雕塑、书法、音乐、表演、播音等大众精神文明消费代表天生具备可商业化特征。

笔者认为，所谓商业艺术，泛指商品在商业运作中带有鲜明艺术色彩的商业广告及商品包装行为。这是商品营销中必不可少的一项重要环节，其效果直接作用着商品销售的前景与档次。商品包装艺术追求极强的视觉冲击力。这种冲击力正是商家苦苦追求的商品诱惑力，不可否认它是由商业艺术中产生而来的。商业艺术包括高度商业化的文字广告；实物展示。***形像助升力……笔者认为这些活动均应从属于商业艺术范畴内。谢谢！

商业艺术中会加入相当大比重的商业气息，常走的是商业化发展的套路，如何获得更多的商业利益是商业艺术相当重要的考虑内容，并且这种思路体现在艺术创作、受众接收、创作可否***、宣传策略等诸多方面，总之有浓郁的商业味。

纯艺术则追求的是艺术本身的***等，更多的是创作者为了实现自身的艺术追求而得出的，作品的艺术内涵是首要考虑内容，总之有纯正的愉悦的创作动机。

两者的区别是：商业艺术更讲究商业化的运作模式，商业利益是重点；纯艺术则是纯粹的艺术化创作，艺术美感是重点。

商业物业行业发展前景如何？

讲一个数字帮助理解吧。

中国和美国房地产对GDP的贡献率都是13%左右。中国10%是住宅，3%是商业地产；美国正好相反，美国10%是商业地产，而3%是住宅。

从3%到10%，这就是中国商业地产所蕴藏的潜力。

在这个过程中，商业地产的专业将日益细分，从开发、建设、管理、投资、融资、专业服务等各个维度都会出现长期看涨的发展机会。

我们现在又处在一个技术革新的时代，移动互联改变人的生活、消费和办公的方式，再加上中美的土地制度，金融环境的不同，这些都决定了我们会呈现自己国家的特点，但大方向是前景向好的。

以上观点仅供参考。

商业物业目前呈现供大于求的态势，而这种局面是席卷了整个中国物业市场的：一方面，按照相关规定，[_a1***_]开发都必须有商业配置的面积；另一方面，大量的商用土地进入市场，主管部门没有在前期做好控制、长度拉开、保障坪效和对接需求，造成一哄而上最终全面空铺。

就目前而言，未来一线城市的人口基数还是有保障，所以相对来说，一线城市的商业地产风险较小，但三四线城市特别是三四线城市的“新城“，还是审慎为妙吧。

到此，以上就是小编对于商业地产的特性的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产的特性的5点解答对大家有用。