房地产财务分析与估值分析,房地产 财务分析

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产财务分析与估值分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产财务分析与估值分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 处置投资性房地产，为什么要结转累计的公允价值变动损益？
2. 为什么自用房地产转投资性房地产时，公允价值大于账面价值之差计入资本公积？

处置投资性房地产，为什么要结转累计的公允价值变动损益？

***如一个企业主营业主连续5年每年亏损1000万元，可由于购买了投资性房产在5年里增加了1亿，分别是1000万、2000万、1000万、3000万和3000万。可是，在没有进行公允价值记账之时，只要投资性房产不出售，其收益就不存在，那么企业每年的最终净利润都是-1000万，只有第5年末才出现9000万的盈利。可如果***用了公允记账，那么企业的净利润就是0，1000万，0、2000万和2000万，五年里获得了5000万的收益，这样对于投资人心里也有底。

可如果在第五年末进行了房产销售，那么没有***用公允价值记账的企业就直接为：

借方：银行存款（或应收款）10000万，

贷方：其他业务收入10000万。

而***用公允价值的记账企业就要进行冲销，因为在记账中已经把整个收入分摊到各年收益中。

借方：银行存款10000万，

贷方：其他业务收入10000万；

借方：其他业务成本10000万，

贷方：投资性房产—成本（公允价值变动）10000万。

等于通过这种公允价值的变动来实现从虚拟账户收益变成了实际的收益。

为什么自用房地产转投资性房地产时，公允价值大于账面价值之差计入资本公积？

要知道这个问题的答案，就要先知道自用房地产转为投资性房地产时的处理是怎么样的。

投资性房地产准则第十六条对此做出了规定：

第十六条自用房地产或存货转换为***用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

根据规定，自用房地产在转换日是要按公允价值计量的。而会计遵循的是历史成本原则，也就是自用房地产在账面始终是以历史成本延续下来的，不管房价是涨是跌，账面价值永远是按入账成本进行折旧后的净额列示。

如果要将自用房地产转换为投资性房地产，首先涉及到的一个概念是：重置成本。既然你想要将自用房地产转换为投资性房地产，而且要以公允价值计量，那么就要重置房地产的成本，当做是先把原房地产卖了，再按公允价值买入来处理。

像上面这笔卖出再买入的交易肯定会产生损益，进而形成利得或者损失计入所有者权益。下面就要提到两个会计应遵循的原则：谨慎性和实质重于形式。

什么是谨慎性原则，是指某些会计事项有不同的会计处理方法可供选择时，应尽可能选择一种不致虚增账面利润、夸大所有者权益的方法为准的原则。

什么是实质重于形式原则，是指企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。

上述业务它的实质并不是卖出再买入，实质上并没有带来经济利益的流入或流出，所以当原账面价值小于公允价值时，不能将差额计入当期损益。

而当原账面价值大于公允价值时呢，如果不计入当期损益，显然会违背了谨慎性原则，虚增了当期的利润（因为计入损益会使利润减少，不计入利润不变，所以变相的虚增了利润）。

谨慎性原则比实质重于形式原则显得更为重要一些，所以才会产生准则中规定的两种截然不同的处理方式。

谢谢邀请

首先需要指出的是，题主所说公允价值大于账面价值之差计入“资本公积”已经是以前的说法了，现在准则已经改为计入“其他综合收益”啦，但无论如何，都是计入所有者权益，而不是计入当期损益，这样做的目的晨阳认为主要是为了防止虚增利润。

房产逐年增值，有的地区过个几年，价值翻倍是常有的时，自用转投资，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，差额如果计入当期损益，那么，上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转为出租。适当的时候，还可以再把它转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入其他综合收益。

自用改投资分录如下

借：投资性房地产——成本累计折旧

固定资产减值准备

公允价值变动损益（借差）

　　贷：固定资产

到此，以上就是小编对于房地产财务分析与估值分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产财务分析与估值分析的2点解答对大家有用。